本篇聊下投资性房地产。
一、什么是投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
即非自用目的而持有的房地产。包括：
1、以经营租赁方式已出租的企业拥有产权的建筑物。
（不含企业拥有并自行经营的旅馆饭店。转租方式亦不算）
2、以经营租赁方式已出租的通过出让或转让方式取得土地使用权。
3、持有并准备增值后转让的（除被认定的闲置土地）土地使用权。
注意：某项房地产或建筑物具有综合使用性质的（如商住两用楼盘），能单独计量出售归属于投资性房地产的部分，应单独确认。
不能单独计量出售的则不确认。
二、计量方法
1、初始确认
投资性房地产是按照成本进行初始计量。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
当部分出租，部分自用时，成本应按照不同部分的公允价值占比在不同部分之间进行分配。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
2、后续计量
企业首选成本模式对投资性房地产进行后续计量。
当只有在所在地有活跃的房地产交易市场，并且能取得同类价格及信息时，才能采用公允价值模式进行后续计量。
注意：采用公允价值模式的，不用对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是按公允价值为基础调整其账面价值。
另，在所有的投资性房地产中投资性房地产营业税，不得同时采用两种计量模式。
三、用途改变时的转换
1、原作为存货或自用的改为投资性房地产
当原有用途为存货的房地产或自用的建筑物、土地使用权改为出租时。
需转换为投资性房地产，转换日期为租赁期开始日（除董事会类似机构书面决议日期）。
选择为成本模式下：
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
选择为公允价值模式下：
该项投资性房地产账面价值应当按照转换日期的公允价值计量。
当转换日期的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
当转换日期的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。
在处置该项投资性房地产时，原计入“其他综合收益”的部分应当转入处置的当期损益。
注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产营业税，不得从公允价值模式转为成本模式。
2、投资性房地产转为自用
转换日期为房地产达到自用状态，用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期（除董事会类似机构书面决议日期）。
成本模式下互转即可。
公允价值模式下转换为自用时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3、计量模式转变
