一、初始计量
1.外购
（1）对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产
重点：企业购入房地产后，如果不立刻将其对外出租或用于资本增值，那么应当先将其确认为固定资产或无形资产，自满足投资性房地产确认条件后，再由固定资产或无形资产转换为投资性房地产
（2）但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产
重点1：必须是空置或在建建筑物，不可以是自用房产
重点2：必须是董事会或类似机构，不可以是普通部门级别或个别领导
重点3：必须是书面协议，不可以是口头协议或初步构思等
重点4：书面协议中明确规定短期内经营意图不会发生变化
满足以上条件的，即使尚未签订租赁 协议，也可以将空置建筑物或在建建筑物划分为投资性房地产
（3）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
重点：相关税费中，不包含可以抵扣的增值税
2.自行建造
（1）自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
重点：借款费用章节会学习关于“达到预定可使用状态”、“予以资本化”等知识点
（2）建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
重点：非正常性损失一般包括自然灾害、管理不善、非季节性停工等无法预估的损失，发生时直接计入当期损益（营业外收入）
二、后续计量
（1）投资性房地产的后续计量可以选择成本模式或公允价值模式。企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
重点：满足特定条件（同时满足以下2个条件）
a.有交易市场：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
b.有交易价格：企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计
（2）但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
重点：在一个企业里，对所有的房地产只能采用一种计量模式，不能对一部分房地产采用成本法，对另一部分采用公允价值计量
（3）会计处理
成本法下，投资性房地产同固定资产、无形资产一样按历史成本计量，需要提折旧、摊销。
重点：固定资产、无形资产的折旧、摊销计入管理费用、销售费用等，投资性房地产累计折旧、摊销计入其他业务成本，租金收入计入企业业务收入，来专门归集投资性房地产损益
公允价值计量下，投资性房地产不计提折旧、摊销，期末按公允价值计量，租金收入同成本法，计入其他业务收入
三、投资性房地产转换
（1）房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
重点：确凿证据，一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
已签订租赁协议或由自用改为空置等，都说明发生了实际状态的改变。如果只是形成了书面协议而企业还在使用房产投资性房地产后续计量，并不能说明其用途发生实质改变。
如果是空置建筑物，那么固定资产、无形资产转换为投资性房地产的日期为，董事会等机构做出书面协议的当日。如果是非空置建筑物，那么转换日租赁期开始日
（2）公允模式计量下，非投资性房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的部分计入其他综合收益，小于部分计入公允价值变动损益。
重点：大于部分计入其他综合收益（所有者权益科目）的目的是为了防止企业通过转换操纵会计利润
如果大于部分可以计入利润表，那么企业在观察到市场上房地产公允价值大时，便会通过该会计处理来达到增加营业利润的目的，而不是真正出于资本增值或出租目的来转换
所以，为了防止这一现象，准则规定企业在将非投资性房地产转换为公允价值计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值部分计入其他综合收益，等到企业处置投资性房地产时投资性房地产后续计量，才允许将其他综合收益转入当期损益，来影响营业利润
有人会说，我先转换成投资性房地产，然后立刻卖掉不就行了
上面有提到过，董事会做出正式书面声明时，要明确将非投资性房地产用于经营出租或资本增值且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产
所以如果企业频繁操作，会可能被投资者或监管机构视为异常行为，最终受影响最大的还是企业自身
