我们的周报（每周三发布）每期都会关注一个城市，本周我们关注去库存工作显著的三线城市常州。常州作为长三角重要的工业城市，在本轮房地产政策放松过程中，通过控制供应、提振需求等措施，库存去化得到明显进展。我们认为常州是三线城市中去库存的样本城市，值得重点研究。
常州是研究三线城市去库存的重要样本
常州曾经为一些媒体称为“鬼城”，但最近一段时间交易又比较火爆。这个城市其实颇具代表性，可以成为我们分析三线城市去库存问题的重要样本。
经济底子较好，但人口流入少，土地供给多
常州是江苏省地级市，下辖五区一市（天宁区、钟楼区、新北区、武进区、金坛区和溧阳市）。常州处于长江三角洲中心地带，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈。常州是长三角区域重要的工业城市，产业结构比较合理，经济发展速度不慢。
人口增长缓慢
虽然经济发展势头不弱，但常州人口增长比较缓慢。常州距离上海、南京等核心城市的距离较远，难以承接到大城市人口的溢出。从常州周边几个城市的情况看常州楼市库存去化周期，人口增速在各个城市之间排名倒数第二，过去9年常住人口仅增长10.4%。随着产业升级，常州也面临人力密集型行业的外迁，根据全国经济普查数据，常州纺织行业就业人数由2008年的22.7万人下降到2014年的17.2万人。
放量供应土地
增量人口不足，但土地市场却一度放量供给土地。2010-2011年常州吸引了大量的品牌房地产进入，土地市场供应和交易都创历史新高。2010年，全市住宅类土地成交建面超过1600万平米，一些特大城市一年新房销售也很难达到这个水平。大拆大建也造成整个城市的规模不断扩张。
常州的房地产市场一度库存高企，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的824万平米，去化周期为21.4个月。
问题发现早常州楼市库存去化周期，双管齐下解决问题
在去库存成为全国重要话题之前，常州市场库存过多的问题就已经暴露。当地政府也采取了多种手段去解决库存问题。去化库存无非就是两种手段，第一是降低供给，第二增加需求。
降低供给的主要手段是限制土地供给。常州土地市场成交规模回落，既有开发企业拿地意愿不高的因素，也有政府主动限制的因素。2014年9月常州出台政策，提出要严格控制经营性土地供应。从常州土地市场看，土地成交规模在2010-2012年的高峰后，出现明显下降。
除了限制供给之外，也采取了少建，甚至停止兴建实物保障性住房；回购一些房屋的办法控制供给。常州的住房保障政策方面的创新比较突出，比如利用租赁社会存量房来提供公租房、棚改中使用“房票制度”，部分避免了三四线城市常见的保障性住房供应过分冲击商品房市场的现象。
增加需求的政策，从中长期来说提高居民收入水平，创造更多就业机会。房地产虽然陷入一时困境，但当地经济仍然具有活力。在短期而言，则是用适度加杠杆的方式刺激需求。以公积金政策为例，常州在2014、2015年持续降低公积金贷款门槛：1）借款人缴存公积金期限从12月调整为6月；2）最高贷款额度提高至30万元（一人符合条件）、60万元（两人符合条件）；3）借款人缴存期限不再要求单位连续缴存6个月以上；4）住房公积金贷款偿还期限可延至主借款人65周岁，最长不超过30年且不得超过所购房屋土地使用年限。
从“鬼城”到房地产市场健康持续发展——三线城市去库存的正面样本
常州曾经被一些媒体称为鬼城，但经过多年努力，市场已经出现复苏迹象。目前，该城市新房年成交量保持在600万平米左右，房价止跌回升。同时，我们也观察到二手房市场也非常活跃。2016年上半年常州市区二手住房销售备案面积171万平米（16334套），较去年同期增长46%。二手房市场的活跃意味着住房市场的进一步成熟。2016年6月末，常州市区库存约为447万平米，去化周期为9个月，进入比较合理的区间。由于长期供给较大，该市房价较为合理，居民购房负担不重；由于大量品牌企业进入，该市房屋开发品质较高；由于去库存政策得力，房地产金融链条风险不大。
常州市是去库存的成功样本。城市的成功，最关键是城市产业做实，经济保持一定的发展增速——常州尽管出现了楼市的调整，但始终都是一个充满活力的城市。在地产政策来看，最关键是要容忍减少供应土地。由于经济健康，一个财税收入400多亿的城市仍有足够的能力在短期拒绝土地市场的诱惑。
当然，即使今天去库存较为成功，长期维持600多万平米的商品住宅成交仍然困难。毕竟，常州常住人口才300多万人，城镇化率已经达到70%，人均住房面积已经大幅超过全国平均水平。常州的商业地产过剩状况依然没有明显缓解，尤其是“综合体”供应或会在未来1-2年内集中放量，商业地产风险依然不容忽视。从常州的案例可以清楚发现，去库存不是为了重新拉动房地产开发投资，而是消化历史风险。在去库存取得一些成功的前提之下，下一步重要的是培育新的经济增长点。
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