【十五年之变】未来成都写字楼租赁市场供给展望

随着成都市经济发展进入平稳阶段，预计GDP与人口增速将放缓，而商务写字楼租赁市场供给情况也会随着需求的变动而做出变化。

预计未来成都市写字楼新增供应将放缓节奏并整体向南偏移，传统商圈旧改升级或将成为主要发展方向；未来短期内，成都市写字楼租金上涨承压。

2022年成都市写字楼市场迎来供应高峰，供需不平衡进一步显现，去化成为首要任务之一。未来1—2年新增供应预计将放缓节奏，同时考虑到需求的释放，空置率有望得到改善。此外，2021年全国两会期间首次提出“城市更新”，2022年成都市将城市更新和老旧小区改造提升列入重点工程。据世邦魏理仕统计，截至2022年6月底，成都市楼龄超过十年以上的写字楼存量达到36栋，老旧楼宇面临去存量的挑战；2022年第四季度，中央商务区作为传统核心商圈仅迎来1个项目入市，传统核心商圈的老旧楼宇存量较高，因设备陈旧、服务落后而丧失办公租赁市场的吸引力，因此旧改升级代替新增供应或将成为主要趋势。另一方面，新增供应将整体向南偏移，2022年城南区新增租赁面积占全市新增租赁面积的86.30％，城南区逐步发展为新型核心商圈，其中金融城、大源商圈供需两热，预计未来活力将逐步转移至天府新区新商务区。随着成都市“十四五”规划提出建设“两区一城”，天府新区能级提升。戴德梁行统计数据显示，天府新区未来4年将迎来4个主要项目入市，项目供应量赶超其他分区，其商务办公市场的活跃度将得到大幅跃升；另一方面，天府新区2022年平均租金为67.76元/平方米？月，远低于其他商区，其价格优势将吸引大批企业的入驻，预计未来短期内成都市写字楼平均租金上涨或将承压。

　　在政策引导及需求推动下，成都写字楼租赁市场将向绿色低碳的目标迈进。随着“碳中和”首次写入《政府工作报告》，“碳中和”工作自2021年被列入重点任务之一，“十四五”规划亦提出加快推动绿色低碳发展，成都商务市场在双碳产业规划和公园城市示范区的驱动下，向绿色楼宇迈进。另一方面，成都市入驻大量的优质企业，其对于写字楼的品质有着更高的要求，员工身心健康、能源环保为其可持续发展战略的重要考量因素之一，因此，租户对绿色办公环境的需求将推动未来成都写字楼市场的革新。据世邦魏理仕对2022年中国办公楼租户调查显示，80％的受访企业表示将绿色健康楼宇列入关注点，其中有近半成的租户表示在租金相近的情况下有意愿搬迁至此类办公物业，33％的租户目前已有位于绿色楼宇的办公楼资产。此外，据公开数据统计，目前成都有LEED（能源与环境设计先锋）预认证、认证的楼宇29栋，平均租金能达到29％的溢价率。因此，在政策引导及需求推动下，绿色健康楼宇成为业主提高自身竞争力、吸引优质客户的有效手段之一。

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