“物业”在城市房地产维护和基层社会治理中发挥着重要作用，习以为常的人可能不会去注意这个词有什么不妥，但咬文嚼字起来就会感觉这个词听起来很别扭，字面意思和现实意思差距很大。何为“物业”？它经历了怎样的前世今生。
“物业”一词在古代汉语里早已有之，只不过用得很少。“物”的意思是客观存在的物质、物体，给人的感觉是实实在在、看得见、摸得着的存在；“业”有行业、职业、学业、事业、产业等意思，后引申出了有“财产”的意思。直观感觉，“物业”应该表示实实在在、看得见、摸得着的财产，而房地产自然是最实在、最看得见、最摸得着的财产，古汉语里的“物业”也确实有房产、地产的含义。
到了近代，由于文化和社会环境变迁，“物业”一词在大陆的普通话里几乎销声匿迹，但在香港、澳门居民和东南亚一些国家的华人华侨里，“物业”一词继续得到使用，往往作为房地产或不动产的别称或同义词，如可以说“某人有大量物业”。
到了20世纪90年代，随着大陆改革开放不断深入，通过经济特区深圳，香港的一些方言开始进入普通话，“物业”一词重新得到使用。由于普通话里已有“房产”“地产”“房地产”等词可以表示香港方言里“物业”的意思，“物业”一词竞争不过“房地产”等词，很少有机会单独使用指房地产，主要用于“物业管理”（房地产管理）这种固定搭配中。
在20世纪八九十年代的住房制度改革前，中国城市居民住的是“公房”（国有直管公房、单位自管公房），管理维修房子的是房管所或单位的后勤处。随着住房制度改革推进，城市出现了商品房小区，这些小区的房地产如何管理成为急需解决的问题。商业化管理小区房地产的模式在香港早已成熟，叫做“物业管理”。此时，由于大陆没有用于描述管理商品房小区房地产的词，香港用的“物业管理”被引入大陆并流行开来。
1994年4月，原建设部颁布首个物业管理规章《城市新建住宅小区管理办法》，规定：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。这种管理模式很快由新建小区推广到已有小区。2003年，国务院公布的行政法规《物业管理条例》开始实施。
就这样，在世纪之交的中国，作为房地产意思的“物业”没有得到单独使用，“物业管理”却在无论官方还是民间都固定下来，用来指对小区内房地产的管理。
在“物业管理”中，“物业”在本质上是“房地产”的同义词，但在使用上存在差别。物业用于个体而房地产用于整体，物业一般指一幢或一小片建筑物及相关场地，是个微观概念，而房地产一般泛指一个国家、地区或城市所有的房地产，是个宏观概念。
在大陆，由于“物业”主要是在“物业管理”这个固定搭配下使用，“物业”一词很快沾染了“管理”的含义，“管理”被省略时，单独说“物业”也有了“物业管理”的意思，进而又有了“物业管理公司”“物业管理公司工作人员”的意思。
到现在，在“物业管理”这种固定搭配里，“物业”仍然与“房地产”同义，指一个小区里的房屋及配套的设施设备和相关场地。但在单独使用“物业”一词时，一般没有房地产的意思，而主要有三种意思：一是指物业管理这种活动，二是指物业管理公司（物业服务企业），三是指物业管理公司的工作人员。
总之，“物业”一词古汉语里早已有之，改革开放后从香港方言里引入普通话，意思从古汉语和香港语义里的“房地产”变成了“物业管理活动”“物业管理公司”“物业管理公司工作人员”。
值得一提的是，“物业”引入普通话后虽然没有能竞争与之同义的“房产”“地产”“房地产”等词，但“业”字却被用了起来，现在房屋的所有权人被称为“业主”，而一般不称为“房主”。“业主”可以理解为“物业”的主人，也即房地产的主人。
经过二三十年的使用，“物业”一词在普通话里准确地找到了自己的定位，与“房地产”一词相得益彰。“房地产”是静态的，“物业”是动态的。在房屋交付前，与人们打交道的是“房地产”，在房屋交付以后，与人们打交道的是“物业”。“物业”保养着“房地产”，“房地产”是“物业”存在的理由。
