刚开完庭，商品房销售合同纠纷，看着购房人手里的《抵押告知函》，真的替她捏把汗——开发商没解押，房子被银行抵押着，现在钱房两空，连起诉都要拉着银行当被告。
拆解三个踩坑点:
⚠️ 踩坑点1：贪便宜！低于市价的房子可能是「抵押陷阱」
当事人买的这套房，合同价直接比周边小区低了30%，当时开发商说“内部员工价，仅此一套”，她没多想就签了。结果后来才知道：低价根本不是优惠，是开发商急着套现还银行贷款！
👉 划重点：正常商品房定价不会低于市场价10%以上！如果遇到“特价房”“清退房”，先想想：开发商为什么急着卖？是不是房子早被抵押给银行了？（银行贷款到期还不上，只能低价甩卖套现）
✍️ 踩坑点2：签了「抵押告知函」= 自己放弃维权主动权
最致命的是，当事人签购房合同时，顺手签了开发商给的《抵押告知函》，上面写着“本人已知晓该房屋存在抵押，同意开发商在X年内办理解押”。
⚠️ 你以为这是“走流程”？大错特错！签了这个就等于法律上默认你“明知房子有抵押还买”。后来开发商没解押，她起诉要求过户，法院一看：你自己都签字同意抵押了，现在凭什么怪开发商？
👉 避坑：任何带“告知”“同意”“知晓”的文件都要逐字看！尤其是涉及“抵押”“查封”“权利限制”的，不懂就拍照发给律师，别被销售一句“大家都签”忽悠了！
🕵️ 踩坑点3：买房前不查档，等于闭着眼睛跳坑
当事人从头到尾没去查过房子状态，全靠开发商口头说“绝对干净，马上解押”。直到起诉后我们去不动产登记中心查档才发现：这套房在她签合同前3个月，就被开发商抵押给银行了！
👉 关键动作：买房前必须做「房屋查档」！带身份证去当地不动产登记中心，花10分钟打印《房屋权属状况证明》，重点看两栏：
✅ 有无抵押登记（抵押给了哪家银行、抵押金额多少）
✅ 有无查封信息（被法院查封的房子绝对不能买！）
别信开发商给的“房产证复印件”，必须自己查官方登记！
💡 3条建议，帮你避开90%的购房坑
1️⃣ 不贪低价：低于市价10%以上的房源，直接pass（除非能100%确认无抵押、无查封，且开发商资质过硬）
2️⃣ 拒签“知情文件”：抵押告知函、权利瑕疵确认书这类文件，要么不签，要么让开发商写清楚“X月X日前必须解押，否则赔偿总房款20%”
3️⃣ 必做查档+备案：签合同当天就去查档，确认无抵押后立刻网签备案（备案了开发商就不能偷偷抵押了！）
买房是一辈子的事，别让“捡漏”心态毁了积蓄
#律师日常 #民商事纠纷
