近年来二手房交易纠纷频发，不少买家因卖家“挖坑”被迫违约，最终定金打水漂。作为执业律师，我们整理了5大高频毁约套路，结合真实案例和法律依据，教你提前避雷、守住血汗钱！
一、常见套路
套路一、屋“致命缺陷”，逼你主动违约】
例如：卖家故意隐瞒房屋漏水、违建、产权纠纷、凶宅等问题，交易后买家发现问题要求解约，反被卖家以“违约”扣留定金。
支招：要求卖家签署《房屋状况承诺书》，明确房屋无重大瑕疵；合同中注明：“若房屋存在未披露的质量问题，买家有权解约并索赔”；务必实地验房，必要时聘请专业机构检测（如渗水、结构安全）。
法律依据：《民法典》第500条：故意隐瞒与合同有关的重要事实，需承担赔偿责任。
套路二、“文字游戏”，利用合同漏洞反咬违约
例如：卖家在合同中模糊约定过户时间、付款方式等关键条款；事后以“买家未按约定履行”为由拒绝交易，没收定金。
支招：合同必须明确时间节点（如过户、贷款审批截止日）、付款比例；附加条款注明：“因政策/不可抗力导致延期，双方可协商免责”；拒签“全权委托公证”等霸王条款，防止卖家私自过户。
套路三、构债务纠纷，让房子“被查封”
例如：卖家交易期间串通他人伪造欠款，起诉查封房产；买家因房屋无法过户被迫违约，定金被“合法”扣留。
支招：签约前查清房产抵押、查封情况（拉取最新产调）；合同约定：“若交易期间房屋被查封，卖家需7日内解封并赔偿损失”；资金走监管账户，过户完成后再支付尾款。
套路四、故意配合流程，拖到买家“主动放弃”
例如：卖家以“出差、生病、证件丢失”为由拖延办理贷款、过户；拖过合同约定时间后，反告买家违约。
支招：合同中设置“时间红线”，超期后守约方有权解约；所有沟通记录留存（微信、录音），证明卖家恶意拖延；及时发《催告函》固定证据，避免被倒打一耙。
套路五、地起价，威胁“不加钱就违约”
例如：签完合同后房价上涨，卖家要求加价10万否则不卖；买家若拒绝，卖家宁愿赔双倍定金也要转卖他人。
反击：合同明确约定：“总价固定，任何一方不得单方变更”；若卖家毁约，可起诉要求继续履行合同或索赔差价损失；房价上涨过快时，可申请对房屋进行财产保全。
二、提醒：买房做好3件事，定金绝不白交！
1、查清房屋底细：产调、抵押、户口、学区占用情况缺一不可；
2、合同精细化：时间、金额、违约责任必须白纸黑字；
3、证据留痕：所有沟通记录、转账凭证永久保存。#二手房交易 #房产律师
