年初至今，上海地产市场温度和全国脱节，但走势基本是同频的。具体呈现起伏的过程：一月份疫情达峰和春节，市场基本冰封；2～3月海量的补偿性需求，支撑起了一个小阳春；四月份交易量下滑。区别是二三线城市在政策强力加持下，价格已经企稳，而上海市场的四月份，房价仍在下行通道。五一前夕，上海出台了公积金新政，标志着刺激政策的开始。对于市场参与者来讲，本埠市场又到了一个纠结度偏高时刻，收益和风险天平倾向于前者，市场陷入仿徨和犹豫情绪主导
中国房地产市场复苏，是2023年经济修复最重要的抓手，基本没有悬念。但地产市场纠结度同样偏高，因为存在诸等矛盾。比如一二线城市之间，如何处理虹吸和带动效应的边界。从四月下月来看，诸等迹象，决定着目前市场运行逻辑已变。客观看，是由“按住一线，发力二线”变化为一二线协同发力。从四月下月，三大一线纷纷出台刺激政策，即一睹端。而4.28重要会议，则基本确立这种变化
对于上海的市场参与者，因为普遍有过个别经验，所以政策敏感度极高。如上海楼市转换节奏结很快，都有过一些经验。在目睹了上海市场“小阳春”后的滑落，即中内环量价齐跌。目前“五一公积金新政”，标志着新一轮刺激政策的开始。如此这般，则问题来了。既然政策面转向，那么上海楼市后续走势，五月是入场时机？
❶上海市场上行与下行，关键在于政策和预期
从2022年三月开始，全国楼市迎来救市风潮，在此期间，上海始终保持定力，并未跟随
全国性救市大致有几步？即1、2022年.2月～9月，各地纷纷推行强有力的救市政策，主要体现为，税费减免和首付比例降低；2，2022年9～2023年1月，本次由于财政央行联发的“9.30新政”，主要举措为，房贷利率大幅降低，其间还有针对房企的“三箭齐发”，即中央为主导；3，2023.2～3月，主要体现为央地联手，主要体现为“公积金新政”，多数城市做到零首付。在疫情达峰北京助推下，多项政策发力，终于推动一二线市场一季度回暖
在此过程中，上海采取置身事外。除了2月份放宽贷款额度外，本埠一直没有相关政策。这就造成了上海楼市逡巡不前，目前主要矛盾表象，是购买力和预期不振。背后则是信贷严控，从而造成预期分化
“五一公积金”出台后，标志着上海激励楼市已经开始。后续还会有政策出台，置换型需求必须得到满足。目前上海市场主要问题，是改善买家置换路径被打断。后续。应该会在税费端和郊环放开首付，来强力促进市场回暖
目前政策已经开始宽松，所谓“开弓没有回头箭”，必然要达到目标。鉴于上海楼市政策敏感度极高，市场节奏切换亦快。对市场参与者来看，目前市场价仍在底位，是一个比较舒服的入场时机了
❷在确定性已树立下，密切观察政策动向，提前入场博取价差
在确定性中，寻找低位入手的机会。目前上海改善类二手房板块，普遍比去年同期，回调10～15%。但中外环回调并不多，外中环上仅5%左右，机会点还是广泛存在的
市场参与者可以未雨绸缪，提前考察确定待选房源。一旦政策上趋于明朗，即可考虑入手。具体在上海市场来看，即如有下一步税费政策的配合，便足以撬动内环市场“有价无市”状况，所以不妨把税费政策作为一个观测点
关于首付比例，上海市场也可能有宽松。但是着重强调下，上限是五大新城，中内环绝对不会。因上海观望气氛浓厚，一旦首付放开，即如脱缰之马，容易迅速拉涨。
当然也可以如此考虑。沪上目前改善房税费，普遍在5～8%。所以税费降低，如增值税减免，降低税费5%。从对现金占用来考察，基本等于降了一成首付
❸上海二手房市场，目前收益高于风险
目前上海楼市，正在变盘之际。关于“五一公积金新政”后是否还有追加政策，笔者认为根本没有悬念。单独从本埠市场，理解这个论断有些不通顺，貌似逻辑不能自洽
如果放在全国楼市，就豁然开朗了。如笔者经常讲的，上海的政策目标，必须能达到拉升楼市，以提振全国市场之功效。
楼市复苏的基本盘，并非一线，而是二三线。在一季度回暖中，二线已确立市场拐点，但仍然有动力不足市场情绪难以持续的问题。所以必须用一线，提振二三线。四月份高频数据，第18周（4.23～4.30），全国14个大中城市，二手房环比降幅25～40%。复苏基础还不稳固，预期仍然需要提振
上海在内的一线，目前是政策工具箱最充实的。目前本埠内环改善型二手房，比2022年四季度，普降10～15%。如本月有追加税费政策，会立即反弹，跌幅缩窄到5%～10%左右。一来一去，以上海内环改善型三房为例，出入在150万左右
在资产市场波动中，追涨杀跌是普遍规律，三千年来也没变过。尤其在全国楼市体量最大，价格最高，资金面最充裕的上海市场。不但和本埠市场有关，还和全国市场关联，纠结度之高罕见其匹
即使对楼市里的行家来讲，一个季度走势可以预判，变盘方向也可以预估。但一个月的波动，以及变盘具体到周为单位计，这是神仙的工作范畴。从上海市场各种迹象看，明朗的是政策面开始支持，不能确认的是市场情绪何时逆转。但作为一个参与者来看，无论如何这都是变盘的关键时刻。目前，就是机会大于风险的时刻，可以未雨绸缪，先着手了。“庙算胜则胜”，这是孙子兵法了，卖鱼的高启强都知道的
