高盛预测中国新房需求可能会低于500万套，在2017年基础上打25折，核心的逻辑还是人口、城镇化、抛售。这报告是闪辉写的，体现了宏观拍脑袋的特点。\n \n研究中国地产有个固化思维是“长期看人口”，实际成熟市场主要需求绝非人口，而是折旧（换房）。\n \n中国商品房仅占全部住宅的一半甚至更低，而这其中大部分房子更是十几年以上的老房，电梯、户型、建筑风格都远远不及新房。\n \n人均40多平的住房面积，就算不按照5-8年正常换房周期，拉长到10年，可以想象这里面的需求有多少？再退一步按照房屋50年折旧的2%来计算，每年稳态需求又何止10亿平？\n \n但这会使得折旧以更惨烈的方式影响旧房而非新房，新房和二手房差不多价格，得房率动辄100%，高档园林、一梯一户、横厅大阳台、复合材料外立面，旧房除了贬值没有别的选择。\n \n看衰房市和看衰新房，一字之差，谬之千里
