各位税友大家好，欢迎来到老戴讲税的时间！
上一期和大家分享了房地产企业预缴增值税的计算、申报及抵减。本期和大家分享一下另一个房地产增值税的重点——进项税额。
一、房地产开发企业的进项一般包括的项目
房地产开发企业的进项一般会包括用于房地产项目开发的土地平整、土木建设、主体结构建设、、基础设施和公共配套设施的建设以及装饰装修等建筑安装服务，用于项目前期的项目评估、勘测等服务，用于建设过程的工程监理等服务，用于建设的建筑材料购进（甲供工程），用于项目绿化的开支，用于项目销售的营销策划、广告等支出。
其中，最重要和支出占比最大的，就是建筑安装服务，其几乎贯穿整个项目的开发建设过程，也是耗资最大的支出，因此，房地产企业购进建筑安装服务的进项税额往往决定了项目进项税额是否足够，以及项目整体增值税税负的高低。
根据目前建筑安装业的增值税政策，建筑服务一般计税的税率为9%，但针对甲供工程或者清包工工程来说，可以适用简易计税方法，征收率为3%。即如果同等含税金额的支出，建筑商按照一般计税方法开票与简易计税方法开票，房地产企业在取得的可抵扣进项税额将产生很大的差异。但是，是不是只有建筑商采用一般计税方法对房地产企业有利呢？其实并不是的，我们可以看到，如果建筑商和房地产企业是签订甲供工程合同的话，房地产企业将会自行购进一部分的建筑材料，而建筑材料中，钢材、水泥等的适用税率是13%的，这种情况下，需要根据整个项目的支出预算，来测算究竟选择包工包料的一般计税建筑承包工程，还是选择简易计税的甲供建筑承包工程对自己最有利了。当然了，这还涉及到房地产企业和建筑商双方的市场地位和议价能力，并不是哪一方单方面就可以决定选择对其中一方有利的方式的。
二、当企业既有一般计税项目，又有简易计税项目时，进项税额如何确定
根据前面的介绍房地产企业进项税抵扣，房地产企业根据开发项目是否属于老项目，项目选择适用一般计税方法和简易计税方法。如果企业开发的不同项目，其开工日期跨越了2016年4月30日房地产企业进项税抵扣，造成存在既有一般计税项目，又有简易计税项目时，在核算进项税额时就应该要注意了。众所周知，对于简易计税和免税项目来说，是不得抵扣进项税额的。
针对企业兼营多种项目的情况，其进项税额的一般原则就是严格单独核算，即一般计税项目和简易计税项目的进项，应该在会计上单独核算，直接归属于一般计税项目的进项，可以抵扣进项税额，直接归属于简易计税项目的进项，不得抵扣进项税额，如果因为核算或者收到专票的原因认证抵扣了归属于简易计税项目的进项税额，应该及时进行进项税额转出的操作，避免产生税务风险。
三、兼营多种计税方式的项目不得抵扣进项税额计算案例
但是，有些支出确实无法区分归属的。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
我们看一个案例。
案例2 HD公司是房地产开发企业，一般纳税人，同时开发并销售两个项目A和B，其中，A项目是一般计税项目，《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为100000平方米，B项目是简易计税项目，《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为150000平方米，该公司没有其他项目。由于两项目仍在建设开发中，所以需要进行项目施工场地管理，HD公司聘请了ZLH公司进行场地管理，并签订施工场地管理合同，合同约定管理期限为项目建设开发期间，直至竣工，管理费为每月30万元（不含税），增值税税率6%。问，针对该项场地管理支出，每月可抵扣的进项税额是多少，不得抵扣的进项税额是多少？
首先，由于该项场地管理服务，是同时针对A和B的，且合同中并未明确约定分别归属于两个项目的管理费金额，也无法准确划分ZLH公司用于两个项目管理的人力、工时等，所以该项支出涉及的进项税额每月1.8万元（30×6%）属于无法划分不得抵扣的进项税额。
然后，我们根据18号公告的方法计算不得抵扣的进项税额
不得抵扣的进项税额=1.8×[150000÷（100000+150000）]=1.08万元
可以抵扣的进项税额=1.8-1.08=0.72万元
HD公司每月应先将ZLH公司开具的专票认证，计入进项税额1.8万元，然后及时将不得抵扣的进项税额1.08万元做进项税额转出。
大家是否记得，老戴在前面的进阶篇（七）里面介绍过，兼营多种计税方法项目不得抵扣的进项税额，是可以依据年度数据进行调整的，那么，房地产企业上述的进项税额转出数据，是否需要依据年度数据调整呢？
老戴的答案是无需调整，因为之所以《营业税改征增值税试点实施办法》（简称实施办法）规定可以依据年度数据调整，是实施办法规定的计算进项税转出金额的公式，是依据简易计税和免税项目销售额占比来计算的，而各类项目销售额的占比，在每个月度一般来说都是动态变化的，基于公平和合理平衡年度增值税税负原则而做出的规定。但我们看看房地产开发企业计算进项税转出金额的公式，并非依据各类项目的销售额占比，而是依据《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”进行划分，那么《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”，并不会随着月度销售的改变而动态变化的，所以，不存在需要依据年度数据进行调整的情形。
