一、计划经济时期（1949-1978年）：福利分房为主\n• 特点：住房由国家或单位统一分配，属于福利性质，不具备商品属性，市场几乎不存在。\n• 背景：新中国成立后，实行计划经济体制，住房建设由政府统筹，解决基本居住需求为主要目标。\n二、市场化萌芽阶段（1978-1998年）：改革启动\n1. 1980年：邓小平提出“住房制度改革”，允许私人建房、购房，商品房概念初步形成。\n2. 1991年：全国推行住房公积金制度，为居民购房提供金融支持。\n3. 1994年：分税制改革后，土地出让金成为地方财政重要来源，推动土地市场化。\n4. 1998年：国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式取消福利分房，全面推行住房商品化，房地产市场进入快速发展期。\n三、高速发展期（1998-2015年）：黄金时代\n• 政策推动：城镇化加速（2011年城镇化率超50%）、宽松货币政策、土地财政依赖，刺激房价持续上涨。\n• 市场特征：房企规模化扩张（如万科、恒大等崛起），商品房成交量激增，部分城市房价十年上涨数倍，投资属性凸显。\n• 调控周期：2003年“18号文”确认房地产为支柱产业；2005年后因房价过热，陆续出台“国八条”“限购令”等调控政策，但市场仍呈上行趋势。\n四、调整转型期（2016-2020年）：房住不炒定调\n1. 2016年：中央首次提出“房住不炒”，强调住房居住属性，遏制投机炒房。\n2. 长效机制探索：推行租售同权、共有产权房、房产税试点（上海、重庆），建立“稳地价、稳房价、稳预期”目标。\n3. 市场变化：一二线城市房价涨幅放缓，三四线城市因棚改货币化安置短期升温，房企转向“高周转、规模化”模式。\n五、深度调整期（2021年至今）：风险出清与新模式\n• 挑战：2021年“三道红线”融资监管出台，房企债务风险暴露（如恒大危机），叠加疫情影响，市场进入下行周期，2022年商品房销售额同比下降超20%。\n• 政策转向：2023年起，多地放松限购、限贷，降低首付比例和贷款利率，推出“保交楼”专项借款，稳定市场信心。\n• 趋势：从“增量开发”转向“存量运营”，保障房建设、城市更新、租赁住房成为重点，行业向理性、健康方向转型。\n核心驱动因素总结\n• 政策导向：从福利分房到市场化，再到“房住不炒”，政策始终主导行业方向。
