——《代建4.0王国》读书笔记
房地产：典型的重资产行业
房地产作为典型的重资产行业，它的“重”体现在两个方面，一是房地产开发依赖土地，二是房地产从拿地到建安、再到后期营销、物业管理，每个环节都需要重资本投入。如今，随着国家“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的整体调控思路，房地产行业迎来了新的发展时代，重资产模式受到了严峻挑战。如今，各开发商纷纷秉持资金回流、安全第一的市场策略，更加注重品牌塑造和品质营造，更加注重用户体验。
房地产发展模式的新方向：欧美模式
既然大而全的传统重资产运作模式遭受挑战，房地产发展模式有新的方向吗？欧美模式给了我们新的答案和方向。欧美模式的主要特点是专业化、精细化和金融化。专业化是指美国的住宅建筑商、REITs（房地产信托投资基金）、房地产服务商分别从事开发、运营和服务业务；精细化是指不同类型的房企深耕细分领域，减少混业经营，行业内部分工明确，各司其职，共同协作；金融化体现在美国房地产金融发展水平高，房企对金融依赖程度深。REITs类房企数量占上市房企的70%，市值占86%，他们专注于投资与自持，长期持有核心区位资产，依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。
住宅建筑商以土地获取、住宅设计、工程施工、销售及售后服务为主业。“三巨头”分别是莱纳Lennar、霍顿D.R.Horton和帕尔迪Pulte Group，美国住宅建筑商推崇沃尔玛模式，通过标准化采购降低成本，标准化建设缩短项目周期，实现高周转。
铁狮门作为美国综合性房企，擅长开发与管理。自1978年成立以来，铁狮门收购、开发、管理的物业总值达到681亿美元，在全球各大都市管理着362个项目的商业物业组合及9200万平方英尺的住宅单元。一般10%左右的自有资金投入，撬动整个房地产项目。其旗下标志性建筑包括美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、芝加哥富兰克林中心等等。
凯德集团作为轻资产运作的成功案例，以2002年为转折点，经历了2个发展阶段。2002年之前，凯德集团作为开发商采取重资产运营模式，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，盈利能力不佳；2002年以后，角色转变为基金管理人，开启轻资产转型模式，通过REITs结构实现轻资产运作，凯德集团先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收并购。双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，形成“从进到退”的全周期投资物业成长通道，实现低杠杆稳健增长。在此过程中，凯德在三个环节获取收入——配资费用、基金管理费用和运营服务费，净利率在30%左右，远高于现在房企重资产运作的净利率。
欧美模式强调专业分工模式，核心是通过专业分工来提升效率、品质与价值。房地产代建模式是由开发需求的委托方发起，由拥有开发管理能力的受托方进行部分或全程参与拿地、融资、设计、营造、营销、交付介入、物业使用等服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。这一模式能够提升房地产产业链上的专业化程度，实现了“三个分离”，即投资与开发分离，开发与运营分离，一级土地与二级开发分离。
借鉴欧美模式，轻资产运作
如今，中国房地产发展也呈现出新的特点。第一，行业利润下行倒逼地产开发全流程标准化、规范化和精细化。轻资产成为房企摆脱重资产运作的关键，以少量资本撬动大量盈利的商业代建、资本代建模式将化解目前的重资产困境。第二，政府政策以稳房价为主。政府“三道红线”“土地集中供应”“限购限贷”等财政、货币金融政策稳定房地产预期，这些都要求房企提升自己的专业能力，重视战略部署，重视精细化运营；第三，消费升级大趋势之下需求的大范围释放。消费升级，居民购买能力提升，不仅对住宅品质更加重视，还更多的考虑生活品质、周边配套。
“白银时代”房企比拼的不是资金实力、土地规模，更多地向管理红利、管理效率倾斜，更加重视效率、服务和价值。对于拥有部分优质区域资源的中小房企来说，选择有一定品牌影响力的代建企业为其开发建造不失为明智之选，既不丧失项目控制权，也可以保证项目品质、溢价能力和盈利水平。
国内的房地产代建业务，最早起源于1993年的厦门市。之后10余年里，代建委托方仅限于政府部门，政府通过直接委托或招标的方式，将非经营性政府投资项目委托给市场上专业项目管理公司进行建设管理。当时代建的项目包括安居保障社区工程、商业综合体、集体住房、保障性住房等，业务主体明确，模式简单。
代建有政府代建、商业代建、资本代建等多模式。政府代建只需要按照标准营造出来就可以交付，商业代建的标准需要自己制定，委托方、受托方的权限范围、责任边界和收益分配都没有法律规定。商业代建依据项目销售总额的一定比例收取管理费用（一般为5%）。区别于以往资金为重的地产模式，代建业务最大的成本是人力成本和管理成本，可以概括为“轻资产运作、重管理能力”，资产变轻，产品设计、品质营造、经营管理、资源整合能力变重。
近年来，中国房企也开启了轻资产运作的探索。万科、绿城、保利、金地、远洋等企业都相继提出轻资产战略转型，当前中国代建企业呈现出5大特征：一是规模化，由于代建行业自身属性，对代建企业的资质、品牌等要求较高，目前从事代建的企业多为规模化知名房企；二是区域集聚，目前国内代建企业多布局在长三角、珠三角等市场化程度较高的地区，说明代建行业对市场经济环境之下契约精神和专业分工要求较高；三是补充收入，目前代建业务是房企主营业务的补充，增加企业整体规模和营收；四是政府代建、商业代建、资本代建等多模式并行；五是业态以住宅为主，商业体、公共设施占比不大。
绿城2005年首次介入杭州江干区城中村改造暨安置房代建项目，政府代建项目利润不高，但贵在稳定，2008年，杭州城西蒋村社区改造时，村民指明要求绿城承担安置房建设。绿城在数年间一直探索，积累了一定营造和管理经验，放大了品牌知名度和美誉度。
2010年房地产 轻资产和重资产，绿城房产建设管理有限公司成立，标志着国内首家轻资产运作模式的房地产开发管理型公司设立。绿城管理控股作为行业内领先的代建企业，其管理模式经历了1.0到4.0的迭代升级。代建1.0主要为政府代建，重在品质把控，关注的是产品质量；代建2.0是商业代建，重在标准化管控，为全案开发管理；代建3.0为资本代建，重在引入资本市场力量，引入小股操盘模式；代建4.0为柔性代建，重在构建平台、按需定制、共创价值、共享利益。代建4.0体系是绿城代建体系中最为核心的组织方式，是未来代建行业发展的底层商业逻辑所在。
小结
存量时代，考验房企的是不单单是土地规模，金融资金，更加考验房企的精耕细作、品牌管理管理能力。“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业发展的主基调，房地产行业回归制造业属性，房子回归居住属性，是行业未来发展的重要方向。“三道红线”、“土地集中供应”、各地的房地产新政等等严厉打击房地产炒作行为，促使行业回归常态。存量时代，重资产运作模式遭受挑战，过去“胆大为王”“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了”，房企纷纷开始探索摒弃粗放型发展模式，强化品牌效力，注重专业化、规范化、品牌化。发展的关键词不在是“规模、拿地、杠杆、高周转”，而是“战略、布局、整合、产融、管理”。未来激烈的市场竞争中房地产 轻资产和重资产，考验房企的不再是冒险精神，而是综合实力与专业管理能力。
（感谢管培生对本文的贡献：蔡萌萌，武汉大学经济学硕士，东亚前海证券研究所地产组实习生）
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