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QIRONG
“城”心所望
COMMENT #1
2021年，是房地产行业深度调整之年。在住房不炒的总基调下，历经“三道红线”、去杠杆等国家调控之手的洗礼，房地产明确了自身发展的“十四五”时代定位、新型城镇化建设下的行业机遇、品质交付的转型之要。此外，中央经济工作会议作出了“房地产是支柱”的科学定调。
纵观国民经济的整个产业链，房地产是推动GDP增长、完善民生服务的重要产业，其重要性毋庸置疑。有国才有家，有家必有居，满足人民群众对美好生活的向往，首当其冲是居住环境、居住品质、居住条件的稳步提升。
不论是满足刚需、改善性需求的商品房，还是惠及弱势群体的保障房、长租房、共有产权房等，都是国家为了实现人人有房住的美好初心。
因此，房地产市场能否稳中向好、稳中求进，是关乎民众切身利益的关键。在前不久召开的2022年两会上，政府工作报告提到，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
面临区域发展不平衡，市情、房价、土地财政依赖不同等历史条件，对于房地产市场的调控很难用“一刀切”的手段而为之，而应该采取因地制宜的方法、政策、机制，为房地产市场的繁荣定制解决方案。
QIRONG
经济增长“桥头堡”
COMMENT #2
每遇政策出现去库存 楼市，楼市也跟着跌宕起伏。有一种观点认为，楼市是典型的“政策市”，市场环境发生变化，楼市调控政策也会随之而变，这也是“大热必有调控，遇冷则有松绑”这一规律的体现。
而政策的良苦用心，无非是为了国家经济而服务。所谓“牵一发而动全身”，房地产市场的“三稳”高于一切，即：稳地价、稳房价、稳预期。这是决定一座城市经济命脉的重要着眼点。否则，新型城镇化建设也就无从谈起。
“十四五”规划出台以来，以长三角、京津冀、粤港澳大湾区为代表的重大区域发展战略呼之欲出。在此背景下，新型城镇化建设的持续深入，恰好为房地产市场带来新的增长机遇。
毕竟，以目前来看，伴随改革开放后几十年来房地产市场的高速增长，已逐步从增量时代进入存量时代。因此，只有在城镇化扩张的过程中，城市空间有效扩容的情况下，房地产才能再一次焕发生机，迎来新的增长机遇。
以世界发达国家的城镇化率来看，中国的城镇化水平还有待提高，但有望突破65%的城镇化率。在这一过程中，城市内的房地产市场虽趋于饱和，面临去库存的考验，但在城乡一体化、城城融合协同的进程中，房地产仍有机遇存在。
QIRONG
楼市回暖的“50城新思维”
COMMENT #3
深究新型城镇化建设之路，即可发现人口正朝着一线城市、二线城市、强省会城市聚集，而三四线城市的人口流失现象相对严重。
因此，有必要采取“因城施策”的方式，通过扶持楼市来促进三四线城市固有的“县域”经济、“镇域”经济的发展，回归新型城镇化建设的初衷。
1）人口流失集中在三四线城市
据住房和城乡建设部发布的相关统计数据显示，2014年至2018年五年间，有451个城市“城扩人增”，有87个城市“城扩人走”，有18个城市“城缩人增”，有13个城市“城缩人走”。其中，在出现人口下降的城市当中，主要群体还是以三、四线城市为主。
一线城市的人口净流入，与三四线城市的人口净流出形成了巨大的反差，一些优势产业、政策资源，也会跟随人口流动的步伐，朝一线城市涌入，这就必然导致三四线城市产业空心化的现象。
2）以去库存去库存 楼市，促进楼市回暖升温
当前，房地产库存现象引人注意。克而瑞数据显示，当前贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台、郑州的库存面积都在1亿平米以上。8000万平米以上的城市，有南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山等。此外，去化周期超过30个月的城市，有20个。
面对以上问题，从放松调控、鼓励购房等政策上着手，可将去库存与扶持楼市并举，会吸引更多外流的人口持续回流建设家乡，不失为发展当地经济的明智之举，同时也为化解当地房地产库存提供了人员居住基础。
3）50城“因城施策”加大马力
连日来，相当一部分城市正快马加鞭出台相关政策。据中房网调研显示，至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城（地）调整楼市政策，内容包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比，增加公积金贷款额度，降低房贷利率，发放购房补贴等等，市场信心得到进一步提振。
其中，广州也在50城名单内，说明即使是一线城市，也在扶持楼市上不遗余力的下足功夫，以稳定良好的经济发展势头。
▲图片来源于国民经略
同时，以2020年各大省会城市首位度来看，其比例越高的强省会城市（郑州、长春、昆明等），大多都在“因城施策”的50城之内，这是因为强省会城市的GDP，占据了全省GDP的大部分，只有稳住强省会城市的经济地位，才能确保全省的经济发展不受影响。
那么，对于强省会城市而言，顺势楼市回暖的趋势，出台鼓励购房、降低购房成本的相关政策，有利于稳住民众安居乐业之心，避免因人口流失导致产业空心化，有其积极的经济推动作用。
QIRONG
楼市“稳”，城市“安”
COMMENT #4
楼市“稳”，城市就“安”，人口增长才有望提升，各产业发展就有保障，新型城镇化建设才有依托。
50城通过出台降低房贷利率、下调首付比等政策，有两大意义：一方面，足以体现国家意志正在积极扶持楼市，推动房地产市场健康发展；另一方面，随着城市群、都市圈的基建扩容，能否满足合理的住房刚需，将成为决定人口流入的重要因素。扶持楼市对于大多数城市而言，就显得尤为重要。
作者 | 相宰
监制 | 燊芾、子苏
编辑| 佳乐
