随着时代的发展，企业对于办公环境及服务的需求也更加丰富多样。办公环境从传统的密集型格子间，到开放式、智能化等新时代下的办公理念走上舞台。传统写字楼完成智能化升级，目前5A级智能化写字楼已经随处可见，产业园区发展迅速，受到众多年轻企业家的青睐，这都让企业选址变得更加多元化。
2023年三季度北京写字楼市场概况中，甲级写字楼、乙级写字楼与产业园区整体净吸纳量分别为-6.1、-10和3.7。随着办公载体楼品、区位等硬件趋于接近之后，缺乏规划性的产业定位，过于基础的物业服务，正使传统写字楼失去他们的核心客户。
相比之下，从“粗放式发展”阶段过渡到“精细化运营”阶段的产业行业，高度重视产业运营对于园区的赋能，为园区市场的新一轮爆发打下了坚实的基础。
企业选址也是一门学问，区位交通、财务成本、人才资源、商务资源甚至地区政策都是需要考虑的因素。地段是一个权重很高的选择要素，但也并非一定要选择繁华地段，产业聚集地会有商务氛围，提供更多的商务机会。并且萝卜白菜各有所爱，有人喜欢在高楼大厦中俯视天下，有人则喜欢田园般的园区环境。企业家和决策者们的个人偏好也会起到决定作用。
产业园区为何能全面挤压传统写字楼生存环境？
Part.01
政策导向，市场转变
1、模式转变、政策推动
随着社会发展模式从过去的房地产+信贷模式转变至如今以制造业、科创产业为导向的产业之路，产业发展已经成为现阶段经济发展的内核。各类政策也正在向产业发展所倾斜，产业园区作为各地发展产业的承载地，也是落实相关政策核心区域，入驻产业园区可以为产业企业带来产业发展政策、区域产业扶持政策的双重政策叠加，将直接左右产业企业的选址。
2、选址倾向转变
如今政府更愿意低价、甚至零地价为龙头科创企业供应工业用地，这也导致了需要高额租金的传统写字楼遭遇“寒冬”。这一模式也推动了园区+产业的发展模式，园区方为科创企业代建总部园区，围绕企业上下游，进行招商运营。这也间接导致了这些龙头科创企业的上下游企业落户产业园。
Part.02
产业运营服务
当传统写字楼与产业园区的周边环境、楼品、区位趋于接近之后，比拼的将是配套设施、运营服务这块的增值产品，这也是产业园区的“主场”。
这也是传统写字楼的物业管理与产业园区的产业运营的本质区别，传统写字楼提供的是简单的楼宇管理服务，产业园区则是为科创企业提供载体之外，从配套设施、公共服务平台、产业投资等方面可以提供更多增值服务，解决企业发展过程中的人才、融资、交流、科研等方面的各类问题，他更像是一个大型的科创孵化器。
Part.03
产业生态差异
传统写字楼的属性就决定了其楼宇内入住企业类型的复杂多变，“各自为战”、甚至不属于同一领域。
反观产业园区领域，从政策层面为了更好的推动产业创新、经济发展，引导产业园区走向特色化道路，而为了更有针对性地为入园企业提供专业的产业运营服务，园区本身也在向特色化转型。通过产业的集聚化发展，为科创企业提供更多交流合作的机会，这也是如今传统写字楼与综合性产业园市场遭受冲击的根本原因。
Part.04
高品质的载体与核心区位
过去写字楼最具优势的点就是核心区位与高品质的载体，如今也在被产业园区逐渐赶超。
1、核心区位转移
过去的城市核心区在哪，传统写字楼就建在哪，龙头科创企业必然就需要在城市核心选址，这就成为了传统写字楼的天然保护色。但是如今时代的转变，商业、生活等各类配套设施齐全、人才与产业高度集聚的产业园区已经成为了各城市的核心区域之一。也就是产业园区在哪，产业与人才就在哪，哪就是城市的核心。
2、高品质载体
载体过去也是传统写字楼的优势所在，高品质建筑、地标赋能，使其成为了科创企业、龙头公司总部选址的不二选择。但如今随着产业园区从过去的工业产业逐渐升级为战略新兴产业，载体也从过去的厂房类演变为如今多层厂房、研办综合体、总部园区等各类产品。产业园区从载体角度也伴随着高新技术产业的发展而逐渐演变、升级。
沈阳朗嘉安防科技产业园，优享王家湾核心板块，规划项目占地近70亩，总建筑面积约为5.7万平方米，总栋数23栋，产品分为二层半、三层、五层框架结构厂房及办公楼，首层为7.2米超高举架，二层为3.6~7.2米举架，三层标准为3.6米。建筑结构型式为钢筋混凝土框架结构，设计使用年限50年，用地性质为工业用地，防火设计的建筑分类为丙类厂房。
