“2012年11月25日，赵某与闫某经某居间公司签订房屋买卖合同，由赵某购买闫某名下涉诉房屋。合同约定成交价格为373万元，并对合同履行和违约责任等作出详细约定。合同签订后，赵某支付定金5万元。 2012年12月3日，赵某与居间公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前，闫某即表示不再履行合同。2014年6月11日，赵某起诉闫某，请求判令:(1)解除双方签订的房屋买卖合同;(2)闫某协助赵某办理涉诉房屋网签注销手续;(3)闫某向赵某双倍返还定金，共计10万元; (4)闫某向赵某赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元。”
“闫某是如何抗辩的？”
“闫某辩称:房屋买卖合同因恶意串通、损害国家利益而无效，且赵某应对合同无效承担主要责任，出卖人无过错，不应承担责任;对于预期利益损失，闫某主张已在合同签订后告知赵某不再履行合同，赵某不仅没有减少损失，反而与我爱我家擅自办理了网签，导致其此后无法另行购买房 屋，是赵某自己扩大了损失，其应自行承担不利后果。故反诉要求确认房屋买卖合同无效。”
“法院是怎么判决的？”
“法院认为，生效判决已认定闫某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除的违约责任”
“违约责任包括哪些？”
“守约方可主张的损害赔偿范围既包括实际损失，也包括可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出的费用，若合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方的实际损失。本案中介行为已经完成，赵某为此支付的中介费5.6万元即属于因合同解除导致的实际损失。关于可得利益损失，此系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于可得利益损失。买受人赵某在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人异议而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。开庭时，闫某的配偶到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能的情形下，赵某作为理性的购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。考虑到诉讼的周期以及重新鉴定的时间成本，在认定预期可得利益损失时，对涉案房屋的价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点房屋升值的具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险的负担、损失的可预见性及减损规则等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及赵某为合同履行仅支付了5万元定金的客观情况，酌定具体的赔偿数额。据此判决闫某赔偿赵某中介费损失5.6万元、预期利益损失30万元。”
“民法典合同编第591条规定了非违约方防止损失扩大义务，即当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”
“在本案中，买受人赵某在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人异议而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。在第一次诉一审开庭时，闫某的配偶到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能的情形下，赵某作为理性的购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，赵某可以通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式维护自己的合法权益。而赵某未在合理期间内购买替代性的房屋，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。本案中，赵某与中介公司在出卖人明确拒绝履行的情况下，自行依据之前签订的授权网上签约的手续办理了网签，对自身的后续购房造成了实际影响，对房价上涨的风险应承担主要责任。”
