干中介5年，见过太多客户因为不懂行，买错房悔到拍大腿。今天掏心窝子说几句大实话，刚需买房别被忽悠，记住这几点准没错——
1. 别信“首付分期”的馅饼
最近好多楼盘喊“首付5万上车”，实际是把首付拆成3年还，利息比网贷还高！一旦断供，房子被收走，首付打水漂，血本无归。
✅ 正确操作：首付不够宁可贵点买小面积，也别碰违规分期，银行查出来直接拒贷。
2. 学区房？刚需别追“顶级”
深圳学区政策一年一变，去年的“名校房”今年可能划到普通校。刚需选房，优先看“有保底学校+通勤近”，别为了溢价30%的学区名额赌未来。
3. 户型比朝向更重要
很多客户执着“朝南”，但100㎡的手枪型户型，不如80㎡的方正两房！选房记住“三开间朝南”（客厅+两卧室朝南），进深≤面宽的1.5倍，采光通风直接拉满。
❌ 避雷：手枪型、刀把型、暗卫户型，住5年想置换，接盘侠都嫌难用。
4. 买新房？先查“竣工备案表”
没备案表的房子千万别收！去年有客户收了房，结果开发商没备案，房产证办不下来，房子成了“黑户”。收房时记得拍视频留存，有问题当场拒签。
5. 月供别超家庭月收入的50%！
见过太多客户为了买大房，月供占收入80%，日子过得紧巴巴，遇点急事就断供。刚需买房是为了改善生活，不是给自己上枷锁。
👉 选房公式：（家庭月收入×50%）÷当前利率≈能承受的月供上限，按这个算贷款额度，稳！
💡 最后说句掏心窝的：刚需买房别追求“一步到位”，先买套小的站稳脚跟，等收入上去了再置换，这才是最实际的路。
有具体楼盘想打听？评论区甩名字，我来扒底价～
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