今天带客户看房，看了几套性价比高的房子，也看了几套挂牌价高的房子，客户问我，为什么这个业主价格挂这么高，他不知道卖不掉吗？\n \n这里是两个问题\n \n第一，业主为什么挂这么高？\n \n第二，业主到底知不知道房子卖不掉？\n \n对于第一个问题，我问客户，房子价格挂多高才算高？\n \n如果近期同户型成交价是300万，业主挂多少以上算高？是挂320万以上，还是350万以上，还是400万以上？\n客户说，他认为挂350万以上就算高了。\n \n我问他，如果业主就认为他家房子值350万呢？那挂350万算高吗？客户说，也算高，因为现在的市场价是300万。\n \n如果这个小区，最便宜的挂牌就是业主这套，就是350万，其余的都是380万甚至400万以上，那他的挂牌还算高吗？客户说，还是算高，因为他知道成交价是300万，如果有客户不知道呢？那就不算高了，市场是存在信息差的。\n \n如果业主说，他的成本价是500万呢？你认为他挂350万还算高吗？虽然现在某一套的成交价是300万，那有没有可能这套房子贱卖了呢？买家是属于捡漏了呢？而且有没有可能后面房子会涨到350万，甚至400万呢？那350万还算挂得高吗？\n \n其实成交价的波动是很正常的，比如一个小区，有10套差不多的房子，诚心挂牌，分别挂3.1万，3.2万，3.3万，3.4万.....3.9万，4万，这里面，只有3.1万和3.2万单价的是有效挂牌，其他的业主虽然是诚心卖，但挂牌是无效的，因为买家不会卖，卖家也不会降价卖。\n \n只有3.1万，3.2万的卖了，并且没有新的低于3.3万的挂牌放出来，那3.3万和3.4万的单价房子才重新算有效挂牌。\n \n因为有挂高的业主，也有还很低的买家，比如近期成交价300万的房子，有买家开价150万，买家的还价也是合理的，因为买家只接受150万的总价，业主可以不卖。\n \n市场也有很多还价很低的买家，只是没有地方展示而已，有很多人觉得珠江新城的房子最多就值1万块一平方，超过的都是贵了，但他能不能按1万单价买到，就不好说了，这个跟无效挂牌一样，都是无效还价。\n \n再回到我们第二个问题，业主知不道他的价格卖不掉？\n \n大部分业主都是存在幻想的，认为他的房子会有一个诚意的客户来买，所以，很多业主不认为他的房子卖不掉，他认为卖不掉，是其他业主挂太低，或者买家出价太低，或者市场太差了，不是他挂高了。\n \n有没有业主知道自己房子卖不掉？还是有的，业主虽然知道卖不掉，他还是要挂这个价，因为他没想好卖不卖。
