成交价127万的二手房
扣除各项费用原屋主到手仅剩1万？
若不卖，需支付违约金25万
这房子，卖还是不卖？
2014年，秭归县茅坪镇居民李某的母亲将一套房屋赠与李某并将产权过户至李某名下。2021年11月，李某因购置学区房差资金周转，遂委托秭归某房产公司出售前述房屋。经过房产公司估算，按房产证载明的住宅用途计税，房屋税款不超过30万元。
2021年11月13日，在房产公司的介绍下，屋主李某与周某签订了该房屋的买卖合同，周某当场支付了首付款10万元，合同约定房屋成交价为127万元，过户的税费由屋主李某承担，如一方违约则向对方支付25.4万元违约金。
2021年12月，双方办理过户时，李某被税务部门告知其房屋要按商业门面计税，仅土地增值税就高达101万元。李某随即提出不卖房子，并退还周某全部购房款。但周某认为双方买卖合同已经成立生效，李某应当继续履行合同或赔偿违约金25.4万元。无奈之下，李某以对合同内容存在重大误解为由起诉到法院要求撤销房屋买卖合同。
本案争议焦点为李某是否对合同内容存在重大误解。庭审查明李某签订合同前，确实委托房产公司预估了房产交易税，依据房屋住宅性质估算税款30万元。但税务部门认为，李某获赠前房屋产权性质是门面，且房屋地段明显位于商业区，必须按商业门面缴税。李某的母亲于18年前购买案涉房屋后，又于8年前赠与李某，原始购房至今已有18年之久，该地段的商业门面价值倍增，因此相应的税款也较高。
法院经审理认为，基于重大误解的民事法律行为，是指一方因自己的过错而对民事法律行为的内容等发生重大误解而实施的某种民事法律行为。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，可以认定为重大误解。
本案双方约定房屋价款为127万元，税务部门核算土地增值税一项的税额为101万余元，即便不考虑其他税项的情况下李某出售案涉房屋所能获得的对价仅约为25万元，这与房屋的面积、同等地段同类房屋的市场价格差距巨大，李某按双方所约定的价款签订案涉合同显非其真实意思。据此，法院判决撤销李某与周某夫妇签订的房屋买卖合同。
住房问题关系每个人的切身利益，在房地产市场中，二手房堪称交易的主力军。二手房买卖受政策影响较大、交易流程复杂、风险因素多。法官再此提醒交易当事人签订合同之前，充分查验相关房产证件，除借助房产中介力量外，亦可多花一些精力向相应职能部门咨询，避免发生纠纷。
来源：秭归县人民法院
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