👉基本案情\n2019年9月，封某井与张某潋签订房屋买卖合同，约定以125万元购买张某潋名下的房屋。封某井支付65万元首付款后，双方约定剩余尾款待张某潋还清银行抵押贷款并完成过户时支付。但张某潋因信用卡逾期被起诉，无力清偿贷款，拒绝过户。此时房屋除银行抵押外，还因张某潋其他债务被两家法院查封（含本案财产保全查封及宝山区法院查封）。张某潋主张合同无法履行，要求解约退款并赔偿违约金。\n \n✅法院认为\n一审法院（奉贤区法院）认定合同合法有效，双方应继续履行。张某潋未按约清偿贷款导致抵押未注销，构成违约。法院指出：封某井可代张某潋偿还贷款以解除抵押，代偿款可从剩余购房款中抵扣；若不足，张某潋需补足。同时，张某潋逾期交房需按约支付违约金。\n二审法院（上海一中院）维持原判，强调张某潋卖房系自主决定，以“无房居住”为由拒履约违背诚信。且一审中封某井已申请查封房屋，技术上可保障过户，不存在履行障碍。\n \n👨⚖️法院判决\n1️⃣继续履行合同：张某潋需配合涤除抵押并办理过户；\n2️⃣代偿抵扣：封某井有权代偿贷款，款项从尾款中扣除；\n3️⃣违约金支持：张某潋支付逾期交房违约金；\n4️⃣驳回上诉：二审维持原判，强调诚信履约原则。\n \n🤵♀️孙律师分析\n首先，查封不影响合同效力，房屋被查封不导致买卖合同无效。本案合同签订于查封前，系双方真实意思表示，效力不受影响。查封仅限制物权变动，而非否定合同约束力。\n其次，本案中，由于买方代卖方清偿抵押贷款，消灭抵押权（款项从购房尾款抵扣），才导致合同得以继续履行；\n【⚠️解封路径：若买方已付全款、实际占有房屋且无过户过错，可提执行异议申请解封；担保置换：提供其他财产担保解除查封，推动过户。（前提是也要看执行异议是否符合法律规定）】\n最后，如果查封长期未解（如超过法定期限），买方可选择解约并索赔损失，包括房屋溢价、已付款利息等。但本案中，因技术障碍可消除，继续履行仍是首选。\n \n孙律师提醒：购房时务必查验房屋状态（抵押、查封记录），签约后及时申请财产保全以防卖方恶意处置房产。卖方隐瞒查封事实的，买方还可主张欺诈撤销合同。\n#上海房产律师孙青 #房产律师咨询 #律师咨询 #上海房产律师 #买房交了定金怎么退 #房产律师 #律师
