居住权是“民法典”新增的一个亮点，指房屋的权利人为满足特定自然人生活居住需要，居住人按合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。 

若法拍房上设有居住权，购房者同样不能入住，居住权与带租约的风险几乎相当。 

作为一种新的“用益物权”，居住权的生效采用“登记生效”原则，无论是通过哪种方式取得，都要到不动产登记中心办理居住权登记。 

那么，遇到清场腾房的风险，该如何应对？或者，与居住者共享该房子？或者… 

居住权制度的设立，将房产的居住功能这个基本属性从所有权中分离出来，细化了住宅不动产物权的类型，强调了房屋的“居住”本性，作为一个全新的制度，在不同场景的适用与执行，都有一个调适上遂的过程。 

对法拍房的被执行人、竞拍人都有影响，对司法机构的适用以及从业人员如何应对等，没人可预见到全部所有的影响。 

据2021年12月实施的“最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见”相关规定：

拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，法院应依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。 

但，对于有权占用的情形，如处于租期内或已登记居住权的法拍房，目前还没有明确规定将在租期或居住权期限届满时负责腾房。 

实践中，本着“善意执行”理念，大家都要尽量考虑被执行人的生活情境，在协调不成的情况下再予以腾退。

二、细述“居住权”

居住权作为用益物权的一种，同抵押权一样都属于他物权。 

而居住权最长可到居住权人离世时，因此就算买受人拍得了房产，极易陷入业主、居住人与新产权人之间的撕破脸皮，

法拍房的清场交付会更难。 

民法典里对居住权的相关规定有：

——居住权人有权按合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 

——设立居住权，当事人应采用书面形式订立居住权合同。

——居住权合同一般包括下列条款，当事人的姓名或名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。 

——居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外；设立居住权的，应向登记机构申请居住权登记；居住权自登记时设立。 

——居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 

——居住权期限届满或居住权人离世的，居住权消灭；居住权消灭的，应及时办理注销登记。 

——以遗嘱方式设立居住权的，参照有关规定。 

注意！并不是所有的居住权都可以排除执行！ 

据民法规定，除了最标准的登记居住权外，居住权的受让人可能以遗嘱、判决、转让、过期消灭的居住权来主张权利。 

据遗嘱设立的居住权，只有在被继承人离世后，物权才会发生变动，且需要上述所说的进行变更登记，如若被继承人未离世，居住权尚未生效，这样是不可排除执行的。 

因为居住权不可转让和承继，因此案外人以转让、承继为理由主张异议，也是不能排除执行的。 

对于居住期限届满或居住人离世后，居住权就会消失， 

若居住权人或其继承人以消灭的居住权继续主张权利，亦不能排除法院的执行。 

据“民法典”相关规定，居住权同建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权一样，属于用益物权的一种。既然居住权属于物权的一种，就应根据物权的变动规则之“公示生效”，即不动产物权变动依登记生效。 

“通过遗嘱设立居住权”，这种继承属于非基于法律行为的物权变动，而非基于法律行为的物权变动，虽然不经公示即能生效，但毕竟与物权公示、公信原则不符，为维护交易的安全，法律通常对物权取得人的处分权进行某种限制。 

据“物权法”相关规定：享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

于是，“登记”是设立居住权的必经程序。 

哪怕是依据合同，或根据遗嘱取得居住权，都应到相关的部门进行行政上的登记，方可对抗他人(住宅型用房的租赁备案并不影响租赁合同的生效)。 

后续，在进行法拍房交易时，哪怕是设立了居住权的房子，

是否会有相关政策允许买受人在拍得房子后，以低价来购买“居住权”？这也是很有可能的。 

三、法院组织的强制清场行动

有时候，我们会遇到法院组织的强制清场行动——法院执行局负责人、指挥中心指挥长带领承办法官等执行局干警，到涉案房产所在小区，对电梯间及消防门所在区域拉起警戒线。 

一般的情形则是——

执行干警采取强制措施破门而入，并释明执行依据；占用人的高龄父亲或许会以其有特殊疾病为由拒绝搬离，法官则会通知120急救中心派出救护车及医护人员到场，告知他们执行依据及违法后果，占用人即使情绪激动，也不得不带其家人离开现场… 

最后，买受人提前安排的搬家公司工作人员将全屋所有物品打包，运送至法院指定的储存仓库等,达到清场交付的效果。 

比较极端的情形则是——

承办法官、法警或反恐部队，以及开锁师傅、辅拍机构工作人员等，到涉案房屋，敲门、询问，然后“强行开锁”；涉案房屋的门锁通常非常坚固，甚至有防盗门；如真遇到“老赖”盘踞在房里，甚至暴力抗法，还会与法官对峙一阵，并被法警戴上手铐拉进警车等

(感谢阅读，敬请指正)