看完RTP六月份的房市数据，我的第一感觉是：这个市场正在经历一个微妙的转折点。很少看到这么矛盾的信号同时出现——价格还在涨，但销量明显疲软；库存创新高，但房子依然不好卖。\n \n-\n先说说让我担心的数据。销售量同比下降3.67%，环比下降6.36%，这在传统的夏季旺季是不正常的。更关键的是，平均在市时间从去年的18天延长到23天，涨了30%。这意味着买家变得更挑剔了，或者说，有购买力的买家变少了。\n \n-\n我在北卡这么多年，每年6月都是成交高峰期。今年的数据显示，可能已经过了这轮周期的顶点。特别是新房销售，同比下降6%，环比下降12.55%，但有房价还在涨，中位价38.99万，虽然涨幅只有1.27%，但毕竟还是涨了。这种\"量跌价涨\"的局面，在我看来是不可持续的。要么价格跟随成交量下跌，要么成交量被价格调整激活，总有一个要让步。\n \n-\n从每平方英尺200美元的价格来看，RTP相比全美主要科技中心还是有优势的。湾区的投资房每平方英尺要800-1000美元。这种价差，加上北卡良好的商业环境和不断涌入的科技公司，理论上应该支撑市场需求。但现实是，连这样的价格优势都没能阻止销量下滑。\n \n-\nActive Listings还在上升，但Pending Listings已经开始下降，这是个危险信号。简单说，就是新挂牌的房子越来越多，但签约的越来越少。市场正在从卖方市场向买方市场转变。\n \n-\n分城市看，Raleigh作为州府，表现相对稳定；Durham因为杜克大学的支撑，也还过得去；但周边一些小城市，库存积压已经很明显了。这种分化会越来越严重。\n \n-\n作为投资者，我现在的策略很明确：不追高，等机会。特别是那些急于出手的新房项目，往往会有不错的折扣。我最近就在关注几个建筑商的尾盘，有些已经开始送升级包、付部分closing cost了。\n \n-\n从我的经验看，这是结构性优化。RTP的基本面太强了——科技企业还在扩张，大学和研究机构带来稳定人口流入。销量下降主要是外部因素，高利率压制了购买力，但一旦美联储降息，被压抑的需求会反弹。报告预测销量继续下行，到年底二手房价可能调整，我觉得靠谱，但跌幅不会太大，一线区如Chapel Hill学区房会更抗跌，三四线郊区可能承压更多。\n \n-\n要知道，08年以来北卡房产率先复苏的逻辑：不是靠刺激，而是靠产业支撑。\n #美国房产投资 #美国房产 #北卡买房 #北卡房产 #北卡房地产 #Judy妈妈在北卡
