某物业公司诉张某某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
2014年5月，某物业服务公司与房地产公司签订了前期物业服务委托合同，约定由某物业公司为张某所在的小区提供前期物业服务，小区内业主按其拥有物业的建筑面积按每月平方米1.2元（含电梯正常运行的相关费用）的标准交纳物业服务费，按年度交纳。
【裁判结果】
张某某不服一审判决，提出上诉。
【典型意义】
物业服务合同是物业公司向业主提供服务，业主向物业公司交纳物业费的契约。根据《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
本案中，张某某作为小区业主，应当在享受物业服务的同时及时、足额交纳物业费。但因某物业公司存在对共有部分的维修、养护不及时、卫生服务不到位等问题，一定程度上影响了业主的安全和生活质量，构成了一般违约行为，因此对张某某应当交纳的物业费数额应酌情进行减免。
另外，前期物业服务合同或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中，关于业主交纳物业费的时间、期限、方式等条款，一般约定为业主按年度或季度预交物业费。在这种情况下，物业服务人会出现怠于履行合同义务或降低服务标准等违约行为，而业主也常常因物业服务不及时或质量不达标等因素，推迟交纳或拒绝交纳物业费。
在业主与物业服务人存在双方违约的情况下，考虑到物业费实际上属于预收费用，故物业服务人应当先履行对共有部分的维修、养护等合同义务，才有权向业主收取物业费。
物业服务人与业主之间存在长期的物业服务合同关系，应本着相互理解，相互支持，友好协商的原则妥善处理、化解双方之间存在的争议。物业服务人应积极主动与业主沟通了解物业管理方面存在的问题，诚恳接受、合理采纳业主提出的意见和建议，全面履行物业服务合同约定的义务，以提高物业服务质量，规范物业服务行为，与广大业主共同构建和谐良好的物业服务关系。
来源：邢台中院
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