镇江某物业公司（以下简称物业公司）与新坝镇某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由物业公司为该小区提供物业服务，合同期限为三年。合同签订后，物业公司为小区提供了物业服务。2022年6月，合同到期后，双方未续签《物业服务合同》，物业公司继续为小区提供物业服务。
合同到期后，陆续有业主拒绝交纳物业费。部分业主认为《物业服务合同》已经失去效力，合同中约定的权利义务也随之终止，物业公司没有权利继续收取物业费。一些业主则认为《物业服务合同》的相对人是业主委员会，按照合同相对性原则，业主不受《物业服务合同》的约束，业主没有义务向物业公司交纳物业费。还有业主认为，物业公司未完全履行合同义务，其提供的物业服务没有达到合同约定的标准，业主有权拒绝交纳物业费。另有少量业主认为其房屋质量不达标、人身财产受到损害，从而不交物业费。
经多次催收无果，于2022年12月8日，该物业公司来到镇人民调解委员会请求帮助，要求业主交纳物业费。
接收案件材料后，调解员徐某某通过电话沟通、实地走访了解到，涉案小区属于老旧小区，物业收费标准并不高，仅为0.75元/平方米。业主拒绝交纳物业费的主要原因有两个：一是业主对物业公司收取物业费的主体资格有异议，认为物业公司收取物业费缺乏依据；二是业主对物业公司的服务质量不满意，认为物业公司未能完全履行合同义务。在掌握案件基本情况后，徐某某有针对性地开展了调解工作：
徐某某在表明自己的调解员身份后，在调解过程中更多的是以一名业主的身份与欠交物业费的业主沟通交流，一边引导业主发泄不满情绪，一边聆听业主的抗辩理由。经过耐心倾听，徐某某查明了案件基本事实。业主对物业公司主体资格的质疑是基于其自身的错误认识。由于业主缺少基础的法律知识，并不知道物业公司已形成了事实上的物业服务合同关系，也不知道业主委员会与物业公司与业主之间签订的合同对全体业主具有法律效力。业主对服务质量的不满主要体现在小区绿化、设施维护、安保巡逻不到位上，而这些服务瑕疵并未构成重大瑕疵，不能据此认定物业公司未尽到合同义务。
确定案件的争议焦点后，徐某某开始了对业主的说服工作。首先，从权利义务相一致的角度，解释了业主在享受服务后应当向物业公司交纳物业费的理由，物业公司已在事实上提供了物业服务，业主不能只享受物业服务，而不承担相应的交费义务。其次，从个人利益与公共利益的角度，分析了物业服务瑕疵的合理性，物业公司的服务对象是全体业主，服务质量是否符合达标应当从公共利益角度考虑，而不取决于个别业主的认识。再次，从权衡利弊的角度，揭示了业主的诉讼成本及胜诉几率，从大量的公开案例中可以看出，业主往往在耗费大量时间和精力之后，并不能得到其理想的判决结果。最后，从解决实际问题的角度，引导业主正确寻求救济途径。业主不能以物业服务质量存在少量瑕疵为由拒绝交纳物业费，但可以通过召开业主大会更换物业公司等方式维护自身权益。通过耐心地沟通讲解，徐某某逐步打消了业主的疑虑，解开了业主的郁结，成功说服多名业主交纳了物业费。
在做好业主疏导工作的同时，徐某某也积极与物业公司沟通，建议物业公司通过减收物业费、改进服务质量、派发小礼物等方式向业主表达调解的诚意。此法有效地消除了双方的对立状态，缓解了双方的紧张关系。
2022年12月28日，最终在调解员徐某某与物业公司的共同努力下，本案共有22户业主向物业公司交纳了物业费，涉案小区的物业服务合同纠纷得到有效化解。
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编辑：胡张林
审核：冯丽娟
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