5月二手房成交量腰斩,北京楼市凉凉...

最近，各群都在讨论5月成交量大幅下降，纠结当前是不是好的买房时机，也有购房者说自己关注的房子最近都降价了。

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那么5月份成交量真的腰斩了吗？当前市场到底应不应该买房？什么样的房子保值增值性更强？

这篇文章就和大家聊聊当前的北京市场，希望能给计划买房，正在纠结的购房者一些参考。

一、5月份二手房成交量预计多少套？

这几天我看到好几个大V对5月份成交量做了一个预测，有的认为1万套左右，有的认为1.2万套，我们来测算一下。

5月1日-16日北京二手房住宅成交5912套，其中周末+假期共6天成交287套，工作日10天成交5625套，工作日均563套。

截止到月底还有11个工作日+2个周末，按照工作日563套计算，11个工作日成交6193套，2个周末按照500套计算。

也就是这个月成交量预计在5625+6193+500=12318套。

再考虑到月末通常是集中网签的日子，所以我们判断这个月成交量预计在1.3万套左右，坐等打脸。

二、1.3万套在市场是个什么水平？

下边我们从不同维度来对比，这个成交量到底行不行。

过去6年，北京三月份的成交量如下，可以看到1.3万套，确实不高，排名倒数第二，仅高于2022年的5月份。

相比今年春节后的2、3、4月份，这个值也不高。可以看到，从3月份的高点开始，成交量突然就下跌了。

从绿中介的实时签约数据看，2月份9976套，3月份9097套，4月份5847套，3-4月份成交量几乎腰斩。

二手房网签数据通常会比实时成交推迟一个月左右。从绿中介4月份的5847套实时成交看，这个量对比历史几年，也属于中下游水平。

再来看历年1-5月份的成交，可以发现，今年1-5月仅次于2021年同期，而2021年高的原因主要是那波疫情挤压需求+抵押经营贷+学区因素影响。

所以，单从5月份看，成交量确实不高，但把周期拉长到1-5月，今年的市场还是不错的。

三、市场如何，能不能买？

首先，从成交量端看，历年春节后的3月份通常都是成交量的高峰期，今年3月份的22192套，更是创了317后的新高，3月份高的原因主要是因为去年12月份的疫情，导致需求被挤压到了今年的2、3月份，所以4、5月份成交量下滑是很正常的现象，不止今年，历史也都如此，大家不同大惊小怪。

第二，从房价端看，有购房者表示自己关注的房子在降价，这是事实，市场确实有一些房子价格在降，但这个降价分两种情况。

第一种是一直在降的，这种房子建议大家不要碰。

第二种是去年或者今年初涨过一波，到4月份5月份成交量降下去的时候，房价跟着下降一些，但相比去年还是涨的。

我们前几天刚写了一篇文章：三年涨1044万，北京楼市哪些房子在涨？，其实北京好的房子这几年一直是在涨的。

我们碰见过很多那种整天分析成交量，分析这个小区又降了，那个片区有降了的购房者，对房价各种看衰，从而错过了买房时机，这中间折损的不止是时间成本，还有上车的成本，多少购房者最后不得不老老实实的多掏几十万甚至上百万再买。

第三，从买房时机看，大多数人买房都不是为了炒房或者说纯投资，都是刚需首套上车或者改善需求，中间当然也有对房子增值的期望。北京近几年包括后边，房价都不会有大涨大跌的情况出现，大家找一个合适的点位，该买就买，不过买的前提一定是根据自己的需求，匹配到适合的高性价比房子，也不能瞎买。

但是因为北京的新房+二手房太多了，大部分购房者因为信息不对称，找的中介又只对自己所在的片区熟悉，往往不能给到一个更全面的建议，如果不知道如何找房，如何挑选高性价比且适配自己的房子，加饭总助理微信vfang19找选房师沟通。

北京优质的房源一年涨个5%-10%太正常了，放在房价上就是几十万上百万，如果你在资本市场有更高的收益，那可以不买房，如果想把资金放在更安全，稳定保值增值的地方，房子无疑是非常好的选择。

第四，该买什么样的房子，应该避开特别偏远的，虽然便宜，但是没有产业，没有流通性，价格很难有啥变动；要避开没学区的老破小，尤其是郊区的；选择产业片区或者产业外溢区的次新或者新房，品质高，流通性好，买房重点关注，位置、物业，户型。

另外，新房因为限价，所以有不少性价比是蛮高的，但是因为地价在涨，开发商利润成本压缩，所以小毛病不少，很多交房就维权，只要不是什么大问题，挑性价比高的该入就入，买房不应该纠结于项目的缺点不断放大去看，要清楚这个项目到底适不适合自己的核心诉求。

19年郭公庄那几个盘，6万多卖的，交房时各种维权，但没有退房的，为什么，因为价格真的低，现在这边的新地起码8、9万了，新出的羊坊村地块，都快到五环了，周边配套一般般，都卖7.2万了。

最后温馨提示，大家买房一定要考虑时间成本和房价上涨的成本，要学会详细的算账，把握住当前市场优质的房子。