任何商品，有涨就有跌，房子亦如是。上篇曾谈到过去阶段房子上涨的底层逻辑，下面谈谈房子未来下跌的底层逻辑。\n先来看一组商品房市场面上数据。2024年1至3月，房地产施工面积678501万平，同比下降11.1%，销售面积22668万平，同比下降19.4%，销售金额同比下降27.6%。这组数据显示，房子销售速度下降高于在建速度收宿8个百分点，且新房售价总体下降。至3月末，商品房待售面积74833万平，同比增长15.6%。又比较了近三年数据，房子在建基本以8%的年速收缩，但销售则达到20%的年速收缩。所以ZC把去化摆在头位，并在部分城市执行土地限售。\n房市需求不振这是很明显的事，造成供需失衡的主要有以下几个原因。\n一是城镇化速度放缓。自2016年越，城镇化增速就呈下降越势，不过总体量是增长的。但近一二年，城市化速度明显放缓，部分城市人流甚至出现负增长。城市人口下降，住房需求就不会增长。有舆论用西方80%的城市化率类比中国，认为还有15%的空间可用来刺激房市，这显然没有考虑中国开始步入老年化的人口现市，对农村上了年纪的中老人谈城市化意义不大。\n二是房地产经过近十年快速扩张，供求关系实现逆转。第七次人口普查数据显示，我国人均居住面积41.76平，城市家庭人均居住面积36.52平，也就是说，4口之家有146平的四室二厅二卫，这面积真心不小。\n三是房子高溢价，完全不具备投资性质。这一点前面有分析，此处不再重复。\n四是出生人口减少，房子预期需求进一步降低。从2021年开始，中国人口开始出现负增长，并且这将是中国人口发展的一个长期趋势，所以中国城市化率的提升将是一个结构化的提升，而不是净城市人口的提升，显然与需求相关的是净城市人口。\n五是经济发展放缓。2022年疫情影响，经济增速只有2.2%，2023年虽有恢复，达到5.3%，但低于经济高速发展期。经济发展放缓将影响居民收入，降低房子需求。\n现阶段，还能刺激房价的因素有二个，一是ZC，如以旧换新，但在经济预期与人口预期作用下，刺激有限，并且刺激主要针对品质型住房需求。二是通胀，物价上涨带动房价上涨，但是这里有几个前提，或房子是生活必需品，否则价格上涨导向的是需求压缩，但根据现在的情形，住房可采用以租代购的替代选择（人均居住面积足够），或房子能保值，这一点就现在的价值分析支撑不够
