物业服务企业和业主到底是一种什么关系，是业主委托物业服务企业对小区物业进行管理，还是物业服务企业为小区物业提供劳务服务而取得报酬的劳务关系？这点至关重要，涉及到合同的解除权以及双方的权利和义务。
经过法条的梳理，本作者认为是一种非典型的委托关系。
民法典规定了有名合同之一的《物业服务合同》，既然是一种民事合同，双方地位平等，只要双方意思表示真实、合法合规，对于合同的撤销和解除，按照民法典中合同编的相关法律规定处理即可。但本作者在审视物业服务合同中各条款的过程中，发现此类合同烙刻着委托关系的印记。
【委托代理权】具有单方性、独立性、和无因性。且委托代理人得为被委托人的利益而行事。
双方在一般情况下都可以任意解除委托关系，如因解除委托关系而产生损失，承担损害责任的一方须按照具体情况予以赔偿。
【小区业主为委托方】
小区业主基于其建筑物区分所有权，业主对于小区的管理权、支配权毋庸置疑。民法典第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
其他参与社区治理的主体如业主委员会、物业管理公司、由社区组织主导而设立的临时“物业管理委员会”等，其权利皆由业主的物权派生而来。它们之间形成了具有类似委托的法律关系。
委托权 | |
业主或业主大会委托业主委员会对社区进行管理。业主委员会无独立的财产，不是独立的法人，受业主委托，为业主负责。基于委托关系，民法典第280条第一款规定：“业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”。 | 民法典第285条第一款明确规定，业主和物业服务企业的关系是根据业主的委托。 |
转委托的限制： 委托基于信任关系或者基于受托人特殊的身份，因而对于转委托有一定的限制。 | |
业主或业主大会委托业主委员会对社区进行管理。业主委员会无独立的财产，不是独立的法人，受业主委托，为业主负责。基于委托关系，民法典第280条第一款规定：“业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”。 | 民法典第941条第二款规定，“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。” |
委托关系的法律责任 | |
业主委员会 | 物业服务企业 |
民法典第278条规定了业委会的责任，即代表业主对重要事项进行管理。另，民法典第280条第二款规定：“业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的；受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。 | 民法典第941条规定，“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。” |
如下图：
委托关系一般情况下可以任意解除。 | |
业主委员会 | 物业服务企业 |
民法典第278条（三）明确规定，业主共同决定“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”。 因此，业主在理论上可以随时选举、改选或罢免业主委员会。对此，2018修订的《物业管理条例》的相关规定与民法典第278条基本一字不差。 | 法典第946条第1款规定，“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外”，这里规定了业主作为委托人对于物业服务企业的委托享有“任意解除权”，但须提前60天通知。后面的第2款规定，“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”。 |
法典第948条第2款规定，“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”。 | |
《四川省物业管理条例》（2021修订）第40条（六），业主委员会成员“以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起满三十日的”，其资格终止。此处可以理解为业主委员会成员对于委托的任意解除权。 | 物业服务企业合同解除权受到一定的限制。法典第950条规定了“物业服务人的后合同义务”，即“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”。也即物业服务企业即使解除合同，在过渡期间仍然受到原合同的约束。 |
【总结】
业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》具有委托授权管理的性质，业主委员会可以任意解除《物业服务合同》，但负有因此而产生的赔偿责任。业主属于“主人”，物业服务企业属于“管家”，而管家须为主人的利益而行事。
民法典第942条关于“物业服务人的一般义务”的规定，也体现了上述观点：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”。
