这两天发生了一个很离谱的事情。我们周一推了条宸鹭香舍的文章，可能因为吹的不够到位吧，我的微信居然被几个置业顾问拉进一个群网暴了。
当然他们说的话也挺幽默的，比如截图里这句“你是真不怕啊”。说实话我不是很懂，如果我是凭空捏造了什么不存在的东西来抹黑宸鹭香舍，那我的确应该害怕；可是我们只是把看完以后的感受写出来分享了而已，甚至在网上还有很多更真实的评价。
一般我们的推文其实也就是点到为止，因为一套房子起码也要好几百万了，购房者都会收集信息，有自己的判断。但是既然你们抱团输出，我们只能再更新条推文，解释下为什么我们觉得宸鹭香舍：
地段很一般，产品缺乏诚意，未来二手表现堪忧
地段
大方向上，东新不算一个强势板块，市场认可度是低于差不多限价的申花北（华丰造纸厂）、钱江世纪城的。
东新的主要优势是离老的市中心武林商圈比较近，周边配套也比较成熟，有老城区的烟火气；会比较吸引地缘性的改善客群，和那些预算较高但社保有限（手里有钱，但摇不了顶流红盘）的购房者。
但是具体到宸鹭香舍来说，它可能除了离武林商圈比较近之外，东新板块其它的利好和它都没什么关系。
地铁，远。
东新板块同时有3、4、5号线三条地铁经过，可是宸鹭香舍一个都没沾到，走到最近的5号线东新园站都要1.1公里左右，想去坐3、4号线的话还更远。
离地铁远不算硬伤；但是在未来二手市场里，离地铁远肯定不是个增值项，或者说不如其他离地铁近的楼盘受欢迎。
铁路，吵
如果离地铁远尚可接受，那紧挨铁路对很多人来说就是直接“劝退”了。
宸鹭香舍东侧就是多条铁路，因为之前的航拍可能不够清楚，这次我们特意摆正了角度，大家可以更真切的感受下铁路的规模。
同时需要注意的是，这些铁路南面就是艮山门动车运用所和铁路杭州站（城站），也就是说杭州枢纽的很多动车运维，以及城站北向进出的列车全部都会从宸鹭香舍东侧经过的。
而且我们两次去宸鹭香舍，都碰到了火车经过，一次是普铁：
一次是高铁：
这个列车经过的频率的确不低。当然噪音这个东西，因人而异，有些人可能真的不在乎；希望未来接盘的人，是不在乎吵的。
另外，我还看到一个比较有趣的说法，拿留香园举例子。
说实话杭州是有些靠着铁路的顶流板块，比如望江新城，比如钱江新城二期。但你要是觉得东新板块，或者宸鹭香舍的产品力能和望江、钱二去比的话，那这条推文真的可以不用看了，直接去买吧。
学区，悬
宸鹭香舍南面、北面都有小学在建，所以安吉路新天地、观城武林这种是八竿子打不着了，最理想其实就是指望未来对口学校能挂个好牌子。
但是也如你所见，宸鹭香舍周边除了香栖天第外，是有大片的安置房的，以后按就近入学大概率也都是一个学区。
我倒不是对安置房有偏见，因为我自己也有考虑采实转公了，是不是有机会蹭一下学区。只是平心而论，你觉得这样的宸鹭香舍周边这样的情况(大概率还有随迁子女)，能有逆天的表现吗？
所以综上，我会觉得宸鹭香舍放在东新这个板块里面，不光本身位置是“边角料”，配套水平也不算好，那你说买它是图个啥呢？
产品
平心而论，我觉得宸鹭香舍除了限价高，是对不起改善二字的。
第一个就是自持，其实宸鹭香舍的自持是不多的，根据浙报传媒地产研究显示的信息，它的自持比例只有6%，约1455㎡。那按照它139㎡、168㎡的标准层看，可能也就相当于10套左右，其实是完全可以做到普通楼层的低楼层里面的，甚至按顶跃算，套数还更少。
但是宸鹭香舍没有，而是选择了单独做一幢4层的自持类叠墅出来，还特意放在小区南面（采光好、同时还离铁路最远）的位置上，硬是做成了高低配。其实自持做到正常楼栋里，小区会有更好的表现（楼栋分布、总层高等），现在的就还是我那句话：
花个600多万、800多万来买套高层，真心是在给自持的作陪衬。
第二就是产品力，没纯架空层，2米9的层高都有目共睹了。其实如果是个刚需盘或者刚改盘，我觉得都可以理解，毕竟产品定位在那边。
但是宸鹭香舍毕竟是一个总价已经到了600多万（139㎡户型正常楼层）、800多万（168㎡户型正常楼层）的项目，总不能还是拿刚需盘的标准来要求了吧，小区本来就体量小没什么配套，改善盘做个架空层来丰富下业主的活动空间，这要求不高吧？
就以隔壁的香栖天第为例好了，限价只有4万5，户型也没宸鹭香舍这么大，但还是做了住宅楼下纯架空层和2.95米的标准层层高。要知道，香栖天第也是西房拿的地，然后再拉着其它房企一起开发的，怎么差距就这么大呢？
另外关于层高，我在网上也看到很多匪夷所思的言论，让我总感觉像是有人在客串。
他们真的非常喜欢碰瓷，你吐槽说它靠铁路，这些号和你说留香园也靠铁路，你吐槽说它层高低，这些号和你说K11也有部分户型2.9米的层高。
那我就想问问了，留香园有绿城的品牌，有6号线、9号线双地铁，有江河汇的超级预期；K11江明月朗园有望江新城核心的位置，有7号线的地铁，有新世界K11综合体的加持；你宸鹭香舍有什么，有边上更多的铁路吗？
尤其对于能把东新园这样的巨型经济适用房（为主）小区指鹿为马说成都是福利房的人，请一定小心。既然都在学，或者会说杭州话的，会不知道东新园？
第三就是顶跃，我觉得毫无悬念就是“传家宝”。根据一房一价显示，宸鹭香舍顶跃已超“千万级”，按照现在利率推算，交付时候保本价会接近“1500万级”，在杭州已经够得上绝大部分顶豪板块的二手房，新房更不用说。
到这个价位的产品，我只能说好坏纯粹看眼缘，那我只想你扪心自问一下，你觉得未来的接盘侠会看中宸鹭香舍顶跃的哪点？
是边上安置房多，带来的复杂人流？
还是东侧一线铁景+省农科院的田园风光？
同样的预算下，接宸鹭香舍顶跃的城本，足够去买一些顶级板块的“核心资产”，这种情况下，你觉得大部分人会做什么选择？
所以一个楼盘到底是不是改善盘，不光是由位置、限价这些决定的，同时也要看它的产品力，可是在宸鹭香舍你能感觉到改善的气质，或者开发商的诚意吗？
二手
在聊二手之前，我们先来看看后面新房的选择，首先还是东新板块内部，之前也说了，滨江拿了东新单元XC0603-R21-03地块，西房自己拿了东新单元XC0603-R21-13地块。
这两块地限价和宸鹭香舍一样，但是没有铁路的硬伤，同时北面就是3、4号线双地铁的新天地街站和新天地购物中心，西侧是安吉路新天地实验学校，是不是位置强多了，也就是说后面完全有更好的新房在。
有人会造势说东新这两块要拼社保，但其实你仔细想想，如果你是社保巨子，你愿不愿意把顶格房票用在东新这个基本定型，成长性一般，整体偏自住的板块里？这次连申花的杭樾润府都只有有房触发了社保，还没顶格，所以按现在的市场热度，只要开的楼栋不太少，应该都有机会摇。
另外不要忘记，融创之前在东新还有一大块地。虽然这块地因为融创近况不佳，迟迟没有开发，还有可能要换开发商或者退地，但是它的位置比宸鹭香舍离地铁更近，离铁路更远，后续开发了，再加上前面两个新房，对宸鹭香舍的二手行情会是一个巨大冲击。
同时，鉴于宸鹭香舍的总价，其实已经可以往南去看看文晖了。从现在航拍看，嘉里城市之星地块已经有多幢超过领证标准了，如果真的要开可能房源不会少，也是可以碰碰运气的。
之后我们再看下二手，首先有人会拿宸鹭香舍和万科新都会1958（盛景都会公寓）来比差价，这是不成立的。因为新都会1958在德胜的南面，已经属于文晖板块，定位更高。
并且实际上它到铁路的距离比宸鹭香舍远一点，对口的是长寿桥岳帅小学，再加上它开发商多少还有点品牌溢价，在二手市场里横竖是比宸鹭香舍高一级的。
对于宸鹭香舍来说，目前东新板块里面次新房只有锦绣华府一个，但是锦绣华府实际的产品力是很强的。
不过我们先以锦绣华府为例好了，它从成交到现在总共成交了5套房，从网签数据看整体二手行情应该在6万元/㎡左右，低楼层可能会低一点（有挂5.5万元/㎡的）。
乍一看是不是有约5位数的价差了，但是实际上你要知道，锦绣华府的产品力是更强的：
一是锦绣华府去地铁更方便，步行到北侧4号线的皋亭坝站的距离大约是900米左右，近于宸鹭香舍去地铁站的距离。
二是锦绣华府的产品更良心，高层外立面铝板为主（洋房为石材+铝板为主），自带恒温泳池、会所和生活街区，同时因为拿地早还有拓展面积得房率高。
三是锦绣华府配套更好，学区预期更高，步行可达中大银泰、新天地购物中心。
所以实际上，未来的二手表现，起码目前看宸鹭香舍是不具备超越锦绣华府的实力的；也就是说宸鹭香舍的真实价差能不能到5位数都要打个问号，如果再加上财务成本，可能就是没倒挂。
另外不可忽视的就是铁路的巨大影响。二手市场里，即便像望江新城这样的顶级板块，铁路、高架这些都会对具体房价产生影响，更不用说东新这类本来就没那么大倒挂，偏向于纯自住的板块了。
我们以市北的锦粼府为例好了。市北总算是一个公认的强势板块了，可是市北东靠铁路、远地铁的锦粼府却成了很多投资型购房者的“坟场”。
这个盘当初19年新房开盘的时候，高层的新房限价就已经接近3万/㎡，现在3年过去二手行情也只有3万多/㎡，别说赚多少了，可能有些房源能保本走都不错了。
锦粼府很就是板块不错，但具体区位一般，产品又缺乏特色，最终在二手市场里翻车的典型。那你觉得更贵的宸鹭香舍和它有多大的区别呢？
同时不要忘记，香积寺路周边，东新、三塘甚至大关一带，之前卖了不少相似限价的新房，它们未来也会进入二手市场，我们细数一下：
杭源里，极具个性的颜值，靠近运河的稀缺位置，步行范围内有3号线香积寺站，综合体远洋乐堤港、水晶城，靠近卖鱼桥系的小学。
檀映里，步行范围内有5号线西文街站，靠近观城武林小学。
天御，步行范围内有5号线西文街站和城北体育公园，靠近观城武林小学。
春熙上和湾，老底子三塘，周边没明显硬伤，有地铁15号线预期。
春来枫华，绿城品牌加持，步行范围内有3、5号线的新天地街站。
春月锦庐，绿城品牌加持，超高颜值，有城市厨房综合体做配套。
那在如此大的竞争压力下，你觉得缺乏特色的宸鹭香舍，又会有什么样的表现呢？
同样的成本，有这么多特色鲜明的次新房可以选，为什么要接盘宸鹭香舍？那你宸鹭香舍后期想卖，是不是只能压价了？
没想到写了这么多，分析呢就到这里，最后是一些想法：
置业顾问们有时间来和我们扯淡，不如好好服务下你们的购房者，毕竟我们这个号影响力有限。这个世界上，应该还是有很多人他是不会太考虑未来的收益，嫌摇号麻烦，想买套好摇点的房子的安吉路二手房，这不正是宸鹭香舍的优势所在。
如果你已经报名了呢，我觉得可以三思。不过我们这个号比较主观，可能分析的也不够全面，仅供参考。反正好几百万的房子了，多看看多比比，总好过光听一面之词。
虽然摇红盘你未必是天选之子安吉路二手房，但没中总胜过买错，要是过几年看着别人同样钱买的房子哐哐涨、随便卖，而自己只能对着铁路后悔，应该是挺难受的吧。
反正最后，买宸鹭香舍不管是套牢还是赚到，也就这个表情包最合适了。
本文对项目所做的介绍为《杭州跑盘老司机》执笔人个人观点，仅供参考。一切与商品房项目相关的信息以开发商为准。规划信息存在调整可能。
