可以肯定地说，2022年、2023年，能够称得上“红盘辈出”的区域，必然是拱墅区。
杭州2021年第三批集中供地，总共35宗，拱墅区就占了12宗，占比达34%。
并且拿出了桥西拱宸桥边的绝版地块、庆隆小河单元地块、华丰造纸厂巨无霸地块等重量级涉宅地。
让人直呼为了打热土地市场，这些宝地的“和盘托出”简直是“下血本了”。
房企大佬们也毫不含糊，12宗地块中，有11宗竞价触顶摇号！
这些宝地的上场，大大增加购房者们对于2022年新房市场的期待值，要说“制造红盘”，还得看拱墅区。
前两天，杭州2022年第一批集中供地重磅出炉，拱墅区这次“收敛”了些，放出了三块地，分别位于申花、运河新城和铁路北，尤其是申花庆隆小河单元地块，关注度依旧满满。
先不说未来的“准红盘”，当下拱墅区的热门板块和楼盘也不少，申花、祥符、运河新城；以及2021年新的行政区域划分后，归于拱墅的文晖、大关……
不过抛开拱墅区新房的高倒挂，部分购房者对拱墅区的看法呈现两个极端：
喜欢的，“非拱墅不住”，尤其是有“运河情结”的杭州人，认为那才是真正的生活。
有的则认为，产业比不上滨江、未来科技城；学区比不上西湖区；城市界面钱江新城更胜一筹，拱墅到底赢在哪里。
区划调整将近一周年，拱墅未来的发力点何在？新房该怎么买？我们今天好好聊聊。
拱墅区历史悠久，几十年间所辖街道也经历多次变迁。
2021年4月，杭州行政区域调整，撤销下城区和拱墅区，设立新的拱墅区，以原下城区、拱墅区的行政区域为新的拱墅区的行政区域，这就是我们现在的新拱墅，下城区的加入，更加巩固了拱墅的“市中心”地位。
虽然有着市中心武林，也有文化底蕴十足的拱宸桥和湖墅，但是拱墅区的GDP却始终落后于其他区域。
2021年杭州各区县市GDP中，拱墅区排行老五，低于余杭、上城、滨江和萧山。
从行政区划调整前后变化来看，因为下城区的加入，成绩抬升了不少。
归根结底，产业跟不上。
余杭有未来科技城，滨江也有众多产业园和网易、华为等领军企业。
而说到拱墅，恐怕大多数的人反应都是，这是一个宜居的地方，商业、学校齐全，万万想不到产业上有什么冒尖的。
但是对于产业，拱墅并不是没有“野心”。
被称为杭州版“中关村”的智慧网谷小镇近年来蹄疾步稳地推进。
图源拱墅发布
目前已吸引了新浪、360、联想、顺丰、58同城等多家知名企业，项目是拱墅区产业转型、产城融合发展的重要展示窗口。
智慧网谷小镇有望发展成杭州的另一个互联网产业高地，虽然目前赶不上未来科技城的“加速度”，但是未来值得期待。
除了产业，优质的学校资源，近年来也成为拱墅区的一大亮点。
尤其是行政区划调整后，教育资源进一步优势叠加，现在的拱墅区，南有长寿桥小学、安吉路实验学校等老牌公办强校，中有卖鱼桥小学、青蓝小学为代表的百年名校，北有华师大附属杭州学校、杭州第十四中学附属学校等新兴知名学校。
根据拱墅发布的消息，拱墅区的教育资源还有明确的发展路径，新筹建名校集团，与科研院校、品牌学校签约合作等等，现在的拱墅区，可以担得上“教育强区”的称号。
交通方面，拱墅区可以说是地铁轨道交通交错最密集的区域之一，目前板块内有1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、10号线等多条地铁线。
拱墅区还有几个未来值得关注的发力点：焕发新生的武林广场和大运河文化。
尤其是WestLake 66恒隆广场这个百亿巨无霸商业综合体，作为香港恒隆地产在杭州的第一个项目，未来将是杭州市标杆性项目和城市新地标，武林商圈的格局将被改变。
据了解，项目规划建成对标东京银座、巴黎香舍里大街的高端商业综合体，包括一座世界级购物商场、五座甲级办公楼和一座高级酒店，其庞大的建筑群将形成错落有致的视觉梯度。
项目已于2019年9月17日开工，预计将于2024年起分阶段落成。
WestLake 66恒隆广场效果图
还不止安吉二手房58同城，位于武林广场东侧的杭州中心也在如火如荼建设中，地铁1号线、3号线武林广场站上盖综合体，是集四季酒店、万象城和高端写字楼为一体的市中心地标性TOD城市综合体。
申花随着新地块的到来也将迎来新气象，华润拿下的华丰造纸厂或将带来大体量商业规划。
城北同样有新的发力点，运河湾综合体已经亮相，紧邻运河、大体量综合体、游船码头，周边汇集艺术馆、摩天轮等地标建筑……规划很亮眼，虽然现在光芒被其他综合体“掩盖”，但依旧值得期待。
如果用一句话形容拱墅，应该是：每个板块都在用力生长。
武林的蜕变，申花的进阶，桥西的新活力以及运河新城的大力开发……从近年拱墅的土拍就能窥得发展脉络的一二。
回到新房，拱墅区新房的整体精装限价约29500-55000元/㎡。
近两年，申花、祥符、运河新城等板块限价都有上涨。
各个板块的买房摇号难度如下：拱宸桥=申花>祥符=文晖=东新>运河新城=铁路北=灯塔。
核心区的新房难买程度，能够媲美西湖区，以及未科、奥体等板块。而且目前供应量极少。
至于受众，基本以改善为主，运河新城、桃源、华丰等板块则会迎来部分刚需、刚改购房者。
而且在限价体系之前，目前属于拱墅区的凤起潮鸣仍是杭州高层的最高价，均价79800元/㎡（含装修9800元/㎡），目前还有合院待推，未来是千万富豪的囊中之物。
细看几个比较有代表性的板块。
申花：超热门板块，“豪宅”的代名词。板块内诞生了多个业内标杆，同时也是高社保改善的专属。
比较有代表性的如养云静舍、沁园、古翠隐秀等等。
而随着天珏华庭、滨融府等项目收官，申花目前没有在售新房，只能等纯新盘的首开。
滨融府2021年12月收官：整体中签率约10.51%，高层次人才家庭入围最低为：E类0个月；无房家庭：0个月；普通家庭：191个月（顶格社保）。
天珏华庭收官：整体中签率约11.02%，高层次人才家庭入围最低为：E类社保月数5个月；无房家庭：12个月，普通家庭：185个月。
虽然目前无供应，好在接下来申花板块的供应充足，尤其是华丰造纸厂“巨无霸”地块，由华润和伟星竞得，体量庞大安吉二手房58同城，能够带来大批量供应。
而且因为不属于核心区，精装限价约46200元/平方米，比起核心区庆隆单元的55000元/平方米，门槛低了不少。
不过毋庸置疑的是，要有足够的“社保自信”才能去摸这张“彩票”。
二手房方面，申花无疑是高倒挂板块的代表之一，次新房挂牌价纷纷攀上10万+/㎡。
今年2月份首开杭州金茂府法拍，最终以9.3万元/㎡成交，与新房存在4万+/㎡的价差！
运河新城：4号线二期开通之后，运河新城更香了。板块精装限价29500-40000元/平方米，刚改可以看看。
近期在售的如潮和阅江台轩等，不用拼社保，社保幼子也可以入场。
相比之下，运河新城南，更靠近市中心的项目更难摇，如香港置地上河公元，最后一期中签率约2.98%；融信天阳云澜天第府最后一期中签率约2.3%；河语光年府最后中签率约12.22%……
周边值得期待的纯新盘有中海河映云集，精装限价38000元/平方米、运河集团运河新城综合体，精装限价40000元/平方米等。
祥符板块随着天承美筑、望林府等项目售罄，再次陷入了断供，建发缦云在售产品以大平层为主。新房精装限价36000-40000元/平方米。
祥符和运河新城之前的摇号难度都不高，基本都是流摇，近年来随着板块热度的提升，也逐渐需要摇号甚至限售。
另外，杭玥府所在的桃源板块，目前已经没有任何在售楼盘，供应“枯竭”。
大关板块还有一个烂尾多年的英蓝岫町华庭。
东新和文晖板块还有一些潜在供应，地上文晖项目、嘉里城和融创东新综合体和西房东新宅地，改善盯紧。
拱墅区还有几个板块，此前断供许久，终于迎来难得的供应，而且量还不小。
尤其是铁路北，2021年第三批集中供地+2022年首批集中供地有近5宗新项目。
灯塔单元则由中天在2021年第三批集中供地中竞得一宗，拟建造9幢高层。
别忘了还有拱宸桥的小河油库地块，拱墅区的绝版宝地，一线运河景观，相信已经有不少人虎视眈眈了。
