随中海望庐首开，位于下城区的城市之星板块重新走入购房者视野。
近年下城区着力投资建设的，除了城市之星板块，另一个便是武林新城。
跨过城市之星板块的北边界德胜高架，即进入武林新城范围。
武林新城近年通过大幅度拆迁，拟在原址上实现城市有机更新，衔接已成熟的武林商圈及全新的“城市之星”，意图将下城打造为全域商务中心。
武林新城便是其中的重要组成部分，而武林新城的着重点在于“城市更新”。
以香栖天第、檀映里、春来枫华等为代表的新房楼盘，便成为武林新城新人居时代的启动标志。
这些新盘之中，香栖天第有望最先“发声”，预计7月中旬首开1、3号楼共约92套房源，户型面积约99-105㎡，预计开盘均价约4.5万元/㎡，项目交付则在2022年年中。
作为武林新城新人居时代的首发作，香栖天第是否能匹配4.5万元/㎡的房价呢？
|PART 1|
产品解读
香栖天第由天阳、西房、元垄和兴耀联合开发。西房负责物业，天阳和元垄负责产品设计，兴耀负责工程建设。
项目占地仅约1.6万㎡，规划为6幢可售高层（13-14F）和1幢多层公租房，共约298户，楼盘规模较小。
公租房位于楼盘最南侧，与商品住宅区统一管理。
小区共设两个出入口。主出入口位于东侧费加塘路（建设中）上；次出入口位于西侧规划支路上，直连规划景观公园，仅供人行。
由于楼盘规模小，小区内部景观规模不大，但也有部分亮点：
主出入口处设计有屏风造型的景墙，地下车库出入口顶部被设计为休憩观景台。
楼盘内部生活配套趋简，仅在高层区3号楼架空层设置有书吧，4号楼架空层及其北面室外绿地设置为儿童游玩区，另外还有一条约350米塑胶跑道。
除了3、4号楼，其他楼幢一楼也都设置为架空层，层高约3.5米；二楼及以上楼层层高约2.95米，楼幢高度在约40米，南北向楼间距约35米，楼盘的南北向采光通风条件较不错。
楼幢外立面由多种材质组成。1-2楼外立面为石材；三楼及以上楼层，南外立面主材质为玻璃幕墙和铝板，侧外立面主材质为真石漆。
楼幢梯户比为2梯4户，由于楼层数只有13-14F，房源得房率可达到约82%。
两部电梯中间设置了连廊和逃生通道，因此梯户比实则为一梯两户，电梯厅面积能做到近7㎡，空间宽敞。
项目设计了三个户型产品：约99㎡三房、约105㎡三房、约128㎡四房。前两个户型产品占比近9成，约128㎡只有约26套，占比近1成。项目主打小户型。
户型设计由天阳执笔，整体设计较为合理，户型浪费面积少。项目做了约99㎡和约105㎡的实体样板房，每个功能区的空间面积分配都较合理，朝北房间也可改造成小型卧室使用。
项目精装标准5000元/㎡，目前详细装标暂未公示，大致包括日立中央空调、威能全屋地暖、麦迪龙新风系统、西门子油烟机燃气灶、方太水槽洗碗机，以及科勒智能马桶等。另外，餐客厅地面、踢脚线、卫生间台盆等为纯石材铺设，玄关柜等柜门由实木打造，客厅背景墙也是交付标准。
装标未最终敲定，上述装标配置后续可能出现变化，包括卫生间或增设电热毛巾架、厨房可能增送冰箱等。
综合来看，项目产品优势在于良好的采光通风条件、小高层产品更好的居住舒适性，以及较合理的户型设计；主要劣势在于内部生活配套少。
|PART 2|
地段、配套解读
香栖天第位于武林新城东新单元，北邻新天地综合体，南近三里亭和城市之星综合体，东侧为高铁线路。
近年，武林新城通过拆迁，拟在原址上实现有机更新安吉路二手房，衔接武林商圈将下城打造为一个全域商务中心。
东新单元通过拆迁腾出了部分可用于转型的空间，其中就包括香栖天第所在的由沈家路-高铁线-德胜高架-长浜路围合而成的小片区。
结合东新单元控规来看，该片区未来将成长为涵盖商业、学校、公园的全新的商务居住混合功能区。
但大规模拆迁之后，该片区尚处于建设起步阶段，城市界面存在部分空地和建设工地，周边道路还未完全铺装完毕，打通与周边的联系。
香栖天第北侧和西侧将打造近3000㎡河景公园，目前正在改造施工中。
项目北侧到沈家路的范围将规划建设住宅和小学、幼儿园。
项目东侧规划费家塘路，拟南北向延伸衔接起德胜高架和留石高架，预计今年年底建设完工；费家塘路往东是绿化带和高铁线，横跨过高铁线是石桥农科院社区。
据售楼处口径，项目和高铁线直线距离约100米。从现场感受来看，高铁噪声影响不大，据了解未来绿化带中会添置隔音设施，进一步弱化噪声音响。
项目南邻东园南路，南侧规划了部分住宅用地，学校用地和商业用地。目前学校地块和商业地块正在建设施工中，和香栖天第步行距离约600米至800米。
项目南侧教育用地和项目北侧教育用地，两者之间择一，拟引入安吉路实验学校分校。不过尚未最终落定。
商业地块计划打造商业、商务办公城市综合体。
项目西侧隔景观河道是尚在建设中的安置房，再往西是可直通“城市之星”板块的长浜路——据消息称远期长浜路上将设置地铁8号线站点；跨过长浜路是已建成多年的东新园小区。
据售楼处口径，项目2022年年中交付前，周边道路、学校、商业综合体都将落地建成，届时板块内城市界面会更加完善。
而目前，香栖天第周边的生活配套，如农贸市场、超市等，依赖东新园等小区底商提供。教育配套胜蓝小学、胜蓝中学也分布在东新园附近。
地铁5号线香积寺路站位于香积寺东路上，从香栖天第出发，沿费家塘路-香积寺东路西行约1.3公里可到达。
如果未来长浜路上地铁8号线二期站点落地，项目的地铁出行便利性会有所改善。
沈家路-高铁线-德胜路-长浜路围合而成的居住片区，向西与东新园小区、三塘居住区共同构成大型住宅区。
该居住片区偏居板块东隅，地段优势不明显，德胜高架、高铁线路更造成了与周边区域的割裂感。
但长浜路未来可直通南侧的城市之星，为融入城市之星创造了一定的交通条件，在一定程度上减弱了德胜高架与高铁线路带来的割裂感。
一条长浜路，一所未来可能落地的安吉路实验学校分校安吉路二手房，一个远期地铁8号线站点规划，成为该片区可以期待的成长价值点。
|PART 3|
购买建议
香栖天第限精装均价约4.5万元/㎡，约99㎡、约105㎡、约128㎡户型对应的套售价分别为约445万、约470万和约576万。
约4.5万元/㎡的价格，倒挂红利微乎其微。
周边的东新、三塘板块，价格最高的二手楼盘为滨江万家星城。
万家星城拥有安吉路新天地实验学校学区，咫尺中大银泰城和新天地商业综合体，又有滨江品牌加持，种种优势汇集在一起，目前小区均价也仅约4.4万元/㎡，约89㎡户型成交单价约4.3-4.6万元/㎡。
因此香栖天第倒挂空间稍小。
而项目中长线升值空间，则主要依赖安吉路实验学校分校能否如期落地，武林新城规划、配套能否兑现，以及远期地铁8号线站点优势是否实现。
上述影响因素中，关键是学校和地铁。
如果地铁和安吉路实验学校教育资源能够如期兑现，辅以武林新城后续持续的城市更新，加上小户型低总价优势，项目中长线可有价值成长期待。
| 今日公示楼盘|
滨江龙湖东潮府
城东新城
均价约54900元/㎡
约130㎡
融创森与海
萧山浦阳
均价约14400元/㎡
约58、88㎡
| 今日可登记楼盘|
国开东方凤凰台
未来科技城2.0
7.4-7.6
均价约48600元/㎡
约149-180㎡
首套验资200万，二套验资350万
德信时光之宸
戴村
7.4-7.6
均价约16800元/㎡
约89-96㎡
首套验资30万，二套验资60万，一次性付款90万
中天云望
萧山城厢
7.4-7.6
均价约34000元/㎡
约100㎡
首套冻资100万，二套冻资200万
万达同心湾
富阳高桥
7.4-7.6
均价约21500元/㎡
约89-118㎡
冻资60万
宋都弘阳济宸府
富阳富春湾
7.3-7.5
均价约15207元/㎡起
约98-105㎡
验资50万
新界2020
富阳高桥
7.3-7.5
均价约20800元/㎡
约95㎡
验资60万
大华春山明月
青山湖科技城
7.3-7.5
总价约580万元起
约141-216㎡
冻资200万
滨江湖光山社
青山湖科技城
7.3-7.5
均价约16353元/㎡
约97-120㎡
验资50万
