新中产财富，智识读本——爱住家投资频道
万科在年报中提到，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6％和20.4％；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5％；实现销售面积4037.7万平方米，增长12.3%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05％；全年纳税额762.96亿元；连续第三年上榜《财富》“世界500强”，位列第332位。
——万科2018年报摘要
今天，2019年3月26号，芳姐参加了万科召开2018年年度业绩发布会。这是，第一次在深圳大梅沙万科基地，当面聆听一众万科高管，解读这宇宙第一房企的业绩。
「此次发布会出席的领导有董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官孙嘉、副总裁兼董事会秘书朱旭等高管。」
万科的业绩好，大家都知道。偶尔被碧桂园超过一两次，也不影响其行业霸主地位。大家更关心的是，万科如何看这个市场，如何看房地产。作为宇宙第一房企，万科对对楼市的看法如何，才是社会各方面，最迫切、最想知道的。
比如，中国房地产，到底是处于黄金时代，还是白银时代，还是青铜时代？盛世危言，万科一直走在房地产危机感的前例。万科的老前辈王石同志，早在2014年，已振臂高呼房地产的黄金时代已逝，房地产行业将进入去化艰难期。
虽然，2010年-2014年，房企普遍感觉房子没以前好卖；但是，日子还是过下去；尤其是日子走到2015年，楼市调控一下子放开，房地产全行业，销售业绩暴涨、利润总量激增。日子越好，大家却越担心好日子不多了！
万科，对于房地产行业的看法，一直是基于对“供需关系”、“中国城市化进程进度”的认识和判断。虽然万科对待公众和媒体，一直内敛、说话低调；但是，当万科不得不对行业的未来发表看法时，万科总会提到“供需、城市化进程”，告诉大家，房地产行业的情况和发展趋势会怎样。
万科对房地产黄金时代、白银时代、青铜时代的划分逻辑，实际上是中国房地产“供需关系”的阶段性分化逻辑。这本来只是，在房企经营难易度角度的一种划分，并不是房地产行业 的利润多少的划分，更不是对购房者投资收益的划分。
房子，再不能简单、粗暴地卖；但是，房企的毛利润，可能一年高过一年。房子，可能再不能普天同涨；但，优质城市、优质地段的房子，可能还是会持续上涨。万科可没说过，进入房地产白银时代，房企没有生存空间、没有钱挣；万科更没有说过，中国的业主们，再不能通过房子赚到钱。
万科只是提醒大家，行业的玩法变了房地产的白银时代，利润逻辑变了。
跟得上变化的房企和置业者，才能赚得到白银时代、青铜时代的钱！
比如，敏锐的房地产与财经记者们，已发现万科的玩法在变：
一、2018年，房地产阶段性低潮。
万科关起门来喊”活下去“，却把行业吓坏了，认为万科是喊”其他房企活不下去“。实际上的情况呢，是万科在房价上，低微让利给置业者，加快销售速度；资金一回笼，就抓紧到市场上去打折拿地。面包95折卖，面粉85折囤，囤好了优质面粉，未来好卖更贵的面包。说到底，就是拿地抄底。
二、2019年，房地产行业春光乍现。
万科依然积极而价格笃定地卖房子。但是，却又启动”大江大海“计划，面向行业挖人。惊得一众记者提问：万科是不是重启当年”海盗“机会，行业低谷对人才抄底？而万科的回答是，这次不会针对单个企业批量挖人；但是，会面向全行业的乙方，吸纳专业口的人才。怎么听，也是人才抄底啊。
三、口头积极转型，但是做强基本盘。
因为万科”狼来了“喊地早，把白银时代当危机处理，很早就进行了”转型“。做过很多诸如公寓运营、养老地产、工程代建等等横纵向业务。可惜，几年下来、把账一算，都不赚钱。因此，2018年就开始暂停、放缓一些领域的拓展。现在，为了解释放缓不是全停，万科抛出一个”做好住宅基本盘“，才有力气转型的论点。做住宅，才活得下去！
四、不动声色，做了互联网经济的房东。
作为狼，万科肯定还是要往”有利润“的领域横纵向拓展的。公寓试探不理性，那么就试物流和仓储吧！2019年这一次年报发布会上，万科终于提到他们已经成功做起来了物流、仓储、冷链仓储。这一次，连马爸爸、刘强子的房租都给收了房地产的白银时代，中国互联网经济还是要给传统房企交费。
总结一下，极具忧患意识的万科，在黄金时代筹谋白银时代，在白银时代筹谋青铜时代。防患于未然，盛世高呼危机。万科的核心打法：
高效回笼资金，全方位、大手笔抄底！
万科没有说白银时代没得做了，万科没有说青铜时代没得赚了。
但是，万科知道，行业的竞争性门槛，会越来越高；行业的集中度，会越来越高；玩家的数量，会越来越少；住宅建筑两，会越来越少。面向行业巨变的危机，万科选择的是，做好经营内功，调度好资金链，在行业周期性危机时，全方位抄底：
一、土地抄底，低价囤优质面粉。明天的销售利润，从今天的采购成本里来。
二、人才抄底，顺利呐优秀人才。打开葵花宝典，企业欲练内功，必先从员工水平抓起。
三、核心业务筑底，集中力量做基本盘。白银时代，房子的利润比黄金时代高。今天储备明天的钱。
四、互联网租金抄底，绑定龙头经济。消费行业升级，线上、线下融合，仓储、物流物业需求增长，租金收得稳妥。
对于房地产行业来说，不要误解万科”白银时代“、”活下去“的精神。万科的战略，是行业的方向标。但不是任何房企都该学。碧桂园也主做住宅，但微观上避开万科一二线战略，走环一线战略、强3-5线战略。对于青铜时代的储备，碧桂园在机器人造房、规模农业的科技化方面，走得更远。碧桂园搞差异化，其他房企更要搞差异化。
对于个体地购房者、房地产投资客来说，更要理解万科”做强基本盘“、”守住住宅的规模量“的核心精神。未来10年，中国的房地产、中国的住宅，还是要发展的。市场，还是有住宅需求的；房地产投资，也会有合理利润的。未到空时毋须空。有条件买房的，还是要买房。
一定要未雨绸缪的话，不如学习万科的这些精神：
一、优化现金流，让楼供地下去。
