编者按
申请执行人的申请具备强制执行的要件，是强制执行开始的必要条件。
审执衔接中经常遇到这样的困局：不动产的物权期待权确定后，因不满足行政登记要件、建筑工程标准或是法定竣工条件而无法过户和交付使用。这实质是如何平衡司法权力和行政权力的问题。
本期案例中，案涉6套商品房无法执行的原因主要在于没有竣工验收，不具备交付使用的条件。是否能够维持现状处理，是否可以强制实物交付，是否应该继续执行，三级法院在本案执行异议中的观点都有不同。
而最终江苏高院的裁判观点，对司法实践中判断申请执行标的执行条件是否成就，提供了一种新的考量路径。
申请执行人同意现状接受执行标的房屋，应视为其不再要求被执行人承担质量保证责任，系其对自己权利的放弃和处分行为，并不违反法律规定，应予允许。
执行内容暂不具备执行条件，申请人放弃和处分自身实体权利以达到具备执行条件的，执行机构应当予以继续执行。
一、缪成中与富利来公司房屋买卖合同纠纷一案，淮安区法院作出民事调解书，内容为：一、富利来公司于2013年11月30日前一次性返还缪成中购房款750000元；二、富利来公司按期返还购房款，缪成中放弃其他诉讼请求；如富利来公司不能按期返还缪成中购房款750000元，富利来公司按双方购房合同履行交付给缪成中位于淮安市淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼203室、204室、205室、206室、302室、305室共6套商品房，富利来公司协助缪成中办理房屋交付相关手续；三、富利来公司按期返还缪成中购房款750000元后，缪成中协助富利来公司办理商品房买卖合同的网签解除手续；四、双方同意本案争议事实不在调解书中表述；五、其他无争议；六、本案案件受理费诉讼费15730元（原告已预交），减半收取房地产初始登记手续，由被告富利来公司负担。
二、富利来公司未履行民事调解书确定的义务，缪成中于2013年12月23日向淮安区法院申请执民事调解书第二项。淮安区法院依法查封6套商品房。
三、富利来公司开发建设的凤凰城小区3号楼未经竣工验收，未办理房屋交付备案证明。
四、淮安区法院裁定驳回缪成中的执行申请，缪成中不服该裁定向淮安区法院提出异议。
一、淮安区法院、淮安中院：驳回缪成中的异议申请
主要理由：1.执行标的6套房屋未经竣工验收，未取得住建局的交付备案证明，不符合交付条件，暂不具备申请执行的条件；2.缪成中虽然表示不要求交付手续，且后继的产权证照由自己负责，但不符合《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》中规定的“现状处置”条件。
二、江苏高院：申诉请求成立
主要理由：1.缪成中自愿放弃权利交付的强制执行申请，仅要求实物交付，且同意现状接受，应视为其不再要求富利来公司承担质量保证责任，系其对自己权利的放弃和处分行为，并不违反法律规定，应予允许；2.《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》明确了对不具备初始登记条件的房屋可以进行现状执行的原则，本案中可以参照适用；3.因被执行人未依法履行质量保证义务，反而使申请执行人丧失申请强制执行的权利，有违基本法理和公平正义。
一、执行内容暂不具备执行条件，申请人放弃和处分自身实体权利以达到具备执行条件的，执行机构应当予以继续执行。
二、不具备初始登记条件的房屋可以进行现状执行。
三、不能因被执行人未依法履行相关质量保证义务房地产初始登记手续，使申请执行人丧失申请强制执行的权利。
《中华人民共和国建筑法》(2011年修正)
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）
第二条 执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
执荐
执行保全前沿问题研究
