黄继东:物业维修金——业主眼里的救命钱_国内楼市_资讯

黄继东

深圳市物业管理行业协会副会长

法律政策工作委员会副主任

深圳市勤诚达物业管理有限公司总经理

　　对于维修资金的使用，我一直觉得就是要：收的有依据，用的有原则，规矩讲清楚，过程要透明，监管要到位，让这个钱大家交的“安心、舒心、放心”，用的“合理、公开、透明”。

　　从古至今，关于钱的事情都不是简单的事情，尤其是公共的钱，就更加众口难调，难以统一，“物业维修金”就是这样一类公共的钱。

　　我国的维修资金制度始于上世纪90年代，到目前已经有近30年的历史，虽然针对维修资金的交存、使用、管理和监督等一直都有配套的法律支持文件，而且也明确规定了是专款专用，但是因为维修资金涉及的是一个多方面的公共的钱，业主、开发商出资，政府监管，委托物业或其他单位使用，同时还伴随着房地产行业的发展阶段的变化，到现在都还未能完全正常化，究其原因：

　　以前房子还没有到需要维修的时间节点，房地产发展又处于增量模式，需要开发商花钱做宣传，业主对于物权的理解以及维权的意识也还在不断的经历中学习和总结(暂时没有遇到那么多问题)。然而现在，商品房已经有近40年的历史，房子出现老旧肯定是逐步呈现的，房地产开发这个行业也已经从增量模式逐步过渡到存量模式，不再是黄金时代，业主对于居住的理解、在过程中不断遇到问题的洗礼以及对于法律不断的深入理解，处在一个从低频到高频，从简单到复杂，从感性到理性的一个博弈的过程，维修资金这个钱就显得越发重要，也不断受到关注。

　　作为一个从事物业服务多年的物业人，我接触过很多关于维修资金申请使用的案例，也多次经历业主与物业公司的博弈，政府在处理过程中的进退两难。针对公共的钱，我想，只有从各个角度都能了解关注点和需求，找到利益共同点并且达成共识，才有可能真正用好这笔钱，下面我从受益者也就是业主的角度来谈谈这笔钱。

　　我们先从一个案例谈起——

　　某月某日，居住在香蜜湖片区的某小区的业主反映，小区于2015年交房后，楼栋门禁系统几乎没有正常工作过，多次向物业报修，问题也没能得到彻底解决。近日，物业要求动用维修资金对门禁系统进行彻底更换，部分业主认为，门禁系统交付的时候就不合格，现在更换需要业主出钱很不合理。

　　对于更换楼栋门禁系统一事，物业表示，小区业主入住已有数年，门禁系统逐渐老化，故障增多，配件已停产无法进行维修，加上部分业主认为原系统需要刷卡太麻烦，因此才进行更换，目前处于征求意见阶段。

　　单纯从法条的理解来看，门禁属于使用维修资金的范围，且达到使用年限，流程也符合要求，用维修资金维修理所当然。

　　但是，我们来听听业主的声音：

　　“门禁系统已经坏了三四个月了，任何人都可以随意进出。”住在2栋的彭先生说，门禁系统坏了，住户的安全就很难得到保障。

　　业主丁女士说，小区自交房以来，多个楼栋的门禁系统都无法使用，不断地出现各种问题，向物业反映后也没能得到彻底解决。丁女士认为，开发商在交房时，这套系统就是不合格的，如今更换需要动用维修资金很不合理。

　　业主王先生也表示，自接房以来，小区楼栋门禁系统一直不好用，如今要大面积更换，让人不得不怀疑开发商在选择门禁系统时，是否达到了相关标准。“维修资金应该是在小区遇到重大安全隐患，需要改造时才能动用的一笔钱，不是任何情况都可以随意动用的。”王先生认为，如果这次使用维修资金更换门禁系统，那以后小区内大大小小的问题是不是都需要用维修资金?王先生表示，业主应该成立一个业主委员会，对物业使用维修资金的情况进行监管。

　　“维修资金应该用在刀刃上，多年后房子老化，需要用维修资金的地方会很多，现在就动用维修资金，以后房屋老化需要维修，业主就要重新交钱，到时候凑钱会比较困难。”业主郭女士说，小区很多地方都张贴了广告，物业从来没有对业主公示过广告收益。要更换门禁系统，可以用广告收益和物业费。“此前业主一直想成立业主委员会，相关的材料已经递交给街道办事处，但一直没有等到回复，也没有相关人员指导和协助我们，所以一直没成立起来。”

　　业主意见小结：

　　1. 小区配套是要保持正常运行(说明该修，也必须修缮好，确保社区正常运行)。

　　2. 这是一笔救命钱，是重要的时候才能使用的(说明这个钱不能随便花，对于房屋主体来说，非常重要，属于救命钱)。

　　3. 这笔钱不能乱用，要受到有效监管，要成立相应的组织(说明需要监管)。

　　4. 开发商前期有很多不合理的地方，需要说明清楚，承担相应责任(要落实责任)。

　　5. 物业利用社区资源赚了很多钱，要“取之于民，用之于民”(该谁出钱，可以用那些钱)。

　　综合起来看，个人觉得针对小区维修资金使用问题，存在两个方面的缺失或者说疏导：

　　第一，信任缺失：业主与开发商与物业之间的信任缺失。

　　第二，专业缺失：对于相应法律法规的有效理解和正确指导使用过程的缺失。

　　如何破解这两个方面的缺失呢?我们认为的解决思路是：

　　第一解决信任问题。

　　房地产发展这四十年的速度，大家都始料未及，但也带来了发展不匹配的诸多问题，现在需要做的是尽快通过相关机制补位原有的各项不匹配。

　　1. 开发商移交物业(竣工验收和接管验收)更加公开透明化，对于新楼盘，要落实好此事，对于老楼盘，能否通过一次公开信息(可以由政府组织业主、开发商和物业公司参与)或建立公共查询渠道或者平台，将原有的大家都模棱两可的东西进行明确(移交资料等)，重新建立信任起点和支撑依据

　　2. 对于《民法典》中相关约束的多经费用，也可以说物业涉及的各类费用，给到更加准确的操作指引，不要把问题的灵活度再次交给物业和业主之间，我觉得，法规说清楚，我们执行就好，只要拿出来讨论，就没法达成有效的一致。

　　3. 对于整个使用过程的政府监管问题，最近深圳出台了“居代业”，因为要走这个流程，要想通过业委会来解决，势必耗时巨大，但是小区的实际管理和服务问题因为硬件缺失迟迟得不到解决，会激化矛盾，形成恶性循环，个人觉得要提高此问题的处理效率，让大部分业主得到管理的实惠。

　　第二是解决专业缺失问题。

　　法律法规都有了，解决了有法可依的问题，但是“有法必依，执法必严，违法必究”的几个点，还需要持续推动下去。

　　物业维修资金涉及的主体较多，如何更准确的建立普法教育，让参与者都能正确理解配套的法律?如何做好过程引导，让整个过程都按照法律要求执行?如何建立沟通平台和机制，让所有存在的分歧点能够有正常的渠道进行申诉和调节?如何强化法律监管，让所有不符合要求的各项操作都能及时被处理?……这些问题都是需要我们思考和解决的。

　　总结

　　对于维修资金的使用，我一直觉得就是要：收的有依据，用的有原则，规矩讲清楚，过程要透明，监管要到位，让大家把这个钱交的“安心、舒心、放心”，用的“合理、公开、透明”。

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