申明：一家之言，仅供参考
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前言
前面写了好几期新房，从今天开始，接着聊聊丰台区域的二手房吧。后面再开专栏，对同价格不同区域的小区进行比对。选出最优社区。后续可细化到户型。一步步来吧。
今天说说丰体南路南侧，9号线西侧，铁路线北侧的丰台北大地区域--这里也号称是丰台的学区最强区域。
1、北大地区域
产业：区政府、军队用地、航天七院、周边小店。
公园：丰台花园（野趣横生，湖光山色的三级区级公园），
生活配套：七里庄首航生活广场，恒泰购物中心，万丰路美食一条街。
丰台少年宫，丰台工人俱乐部、清真寺。周边不少小店和菜市场。也有大型菜市场。丰台少年宫，
学校：首都师范大学附属丽泽中学，丰台区师范学校附属小学，丰台第五小学（主校）、北京市丰台区第一小学、丰台十二中体育分校，北京市丰台区第二中学，北京市丰台区第八中学，海后厨师培训中心、
第一梯队（豪宅或终极改善）：无
第二梯队（刚需改善或改善）：丰台北路46号（05年，1栋，140户，1100W-999W，属于庄维花园建设时期，单独拿出来开发的商品房（当年号称只卖给高管的），14层五个单元，一梯两户（地上十四层，地下两层，），地下和地上停车，单价6.9W）
丰台北路46号
庄维花园（2000年，7栋，979户，430W-1400W（复式），挂牌量还相对比较大，庄维开发，分三期，2000-2003一期叫庄维花园，二期05年建成叫庄维多摩，三期是07年建成，共5栋商品房，一栋回迁房（在小区的最南侧），22层两梯八户，24层两梯九户/八户，庄怡物业，物业费1.94元，24小时热水，10元/吨，这里一期一直居住体验不好，虽然新，但是价格上不去。单价6.1W）
庄维花园
庄维多摩二期（04年，4栋，465户，620W-930W，属于庄维花园的二期，3栋板楼，一栋塔楼，17层一梯两户/两梯四户，21层两梯八户，外立面采用瓷砖，小区分为两个院子，7和8号院，庄怡物业，物业费1.94元，24小时热水，10元/吨，停车位150元/月，比一期好不少，单价6.8W元）
庄维多摩二期
庄维多摩三期（06年，4栋，399户，600W-960W，22层两梯六户，24小时热水供应，电梯独立刷卡模式，物业费1.94元，单价6.6W）
庄维多摩三期
近园路（2000年，3栋，114户，730W左右，6层一梯五户，无电梯。单价6.2W）。七里庄路18号院（92年，1栋，24户，360W-370W，独栋公房社区，6层一梯两户，单价6.1W）
七里庄路（90年，1栋，99户，290W-330W，独栋社区，公房社区，6层一梯两户，单价5.3W）
七里庄路
文体路甲3号院（2000年，4栋，721户，430W-710W，二类经适房社区，03年交付，铁路单位福利分房，共3栋住宅，24层三梯十户，单价5.9W）
文体路甲3号院
文体路38号院（99年，4栋，385户，330W-730W，公房社区，小区3栋塔楼，18层两梯八户，20层两梯八户，小区周边游泳馆、健身房、篮球场、足球场、网球场、羽毛球场，单价6W）
文体路38号院
文体路乙11号院（01年，2栋，324户，430W-720W，冶金自动化研究院单位分房央产房社区，18层两梯九户/八户，两栋楼小型社区，小区绿化不错，停车免费，单价6/7W）
文体路乙11号院
永善里（05年，5栋，901户，520W-800W，挂牌量2%，小区4栋住宅，一类经适房社区，21-24层两梯十户，有地下停车场，小区绿化不错，楼下小广场，健身器材，单价6.3W）
永善里
正阳小区（98年-04年，13栋，2088户，350W-720W，04年交房，二类经适房社区，22层两梯十二户（04年，楼下有底商，），16-17号楼是单独一个小区，14层两梯三户，6层一梯三户（98年），地上停车150元，地下300元，楼下有底商，单价6.6W）
正阳小区
同盛里（02年，6栋，578户，420W-830W（复式），挂牌量3%，一类/二类经适房社区，6层一梯两户/三户，地上车位费150元，北京恒丰物业，物业费0.65元，单价7.4W）；
同盛里
军民园（02年，6栋，849户，990W左右，首钢房地产开发，听名字，就知道是什么性质小区了，物业费1.87元，小区环境不错，挂牌量少，好多不能交易，小区内有荷花池，竹林、花卉、绿植，景观绿化呈现，16层两梯十八户，单价6.5W）。北大地三里16号院（95年-06年，32栋，2206户，540W-710W，原来总后勤部干休所，都是总高5-6层板楼，小区有花园，食堂、社区医院、警务室、健身广场，只有22栋楼可卖，5层一梯三户（95年），5层一梯两户/三户（06年，二类经适房），大部分居民是退休干部，之前属于军产，维护不错，各种配套非常齐全，之前还有武警站岗-现在没了。明显感觉管理不如之前了。但是军队期间留下的各种配套，居住体验胜过好多小区。单价6.5W）
北大地三里16号院
第三梯队（老破小及刚需）：
北大街北里（79年-03年，10栋，602户，240W-660W（03年的），铁路大修段分的房子，大部分是公房，少量央产房社区，小区分为南北两院，都是六层板楼，6层一梯三户/两户，5层一梯四户，小区有物业，天恒物业，南院物业1.3元，北院是2020年翻新，物业费1.5元，单价5.9W）
北大街北里
东大街西里（80年-91年，13栋，937户，240W-470W，银行单位公房社区，6层一梯两户/三户，挂牌量还是比较大的，门口有保卫室，有门禁系统，小区改造过，单价5.9W）
东大街西里
北大街南里（80年，13栋，826户，240W-540W，挂牌量比较大，快接近4%（一般1%比较合理，2%大一点，3%比较大，5%巨大），公房社区，12栋住宅，都是6层板楼，一梯两户/三户，小区完成外墙和屋顶改造，上下水管道，，小区有超市，有花园，停车场先到先得，单价6.6W）
北大街南里
北大街（80年，5栋，270户，280W-430W，6层一梯三户/两户，公房社区，没有物业费，没有停车费，单价5.8W）
北大街
北大地四里（80年-82年-90年，13栋，532户，240W-480W，公房社区，5-6层一梯两户，5-6层一梯三户，4层一梯三户，单价6.2W）
北大地四里
北大地二里（60年-70年-89年，12栋，438户，丰台区政府单位福利分房，公房社区，5层一梯五户（79年-70年），6层一梯两户/三户（89年），4层一梯三户（60年），无停车费，无物业费，小区完成改造，单价7.1W）
北大地二里
东大街35号院（90年，2栋，139户，320W-450W，公房社区，6层一梯两户/三户，5层一梯两户，单价5.9W）
东大街35号院
粮食局宿舍（80年，2栋，114户，400W-590W，粮食局公房社区，6层一梯两户/三户，单价6.9W）
粮食局宿舍
东幸福街（88年，3栋，228户，420W-560W，粮食局宿舍挂牌量达到4.5%，小区一共三栋楼的小型社区，公房社区，6层一梯两户/三户，单价7.3W）
东幸福街
邮局宿舍（86年，3栋，210户，330W-420W，邮局公房社区，6层一梯三户，单价7.1W）。电报局街（80年-88年-90年，4栋，283户，330W-610W，电报局公房社区，挂牌量3.8%，6层一梯两户，6层一梯三户（90年），单价6.6W）
电报局街
兴隆胡同（90年，1栋，54户，520W左右，公房社区，6层一梯三户，单价7.5W）北大地一里（80年，13栋，540户，370W-490W，公房社区，6层一梯五户，小区17年完成改造，单元更新，保证小广告的不好进去，单价7.7W）
北大地一里
北大地三里（80年，14栋，604户，340W-490W，挂牌量3.2%。公房社区，5层一梯三户，6层一梯五户，小区无物业，停车方便，固定车位1200元/年，临时800元/年，单价7.5W）
北大地三里
西幸福街（87年，4栋，378户，320W-590W，公房社区，6层一梯两户/三户，砖混结构，单价7.3W）
西幸福街
东安街头条（80年-89年-01年，8栋，676户，400W-800W（复式），二类经适房社区，6层一梯两户/三户（01年二类经适房），5层一梯两户（89年），小区中间有小花园，单价7.3W）
东安街头条
东安街头条3号院（89年，2栋，108户，380W-410W，公房社区，6层一梯三户，单价7.4W）
东安街头条3号院
东安街头条1号院（80年-90年，14栋，660户，390W-680W，航天科工七院单位自建房屋，小区绿化不错，天岳恒物业，物业费1.65元，小区停车不收钱，6层一梯三户（90年），5层一梯三户（80年），6层一梯两户（95年），7层一梯三户（97年，无电梯），小区还有武警值班，单价7.6W）
东安街头条1号院
西安街甲2号（80年-86年，3栋，270户，340W-450W，航天七院家属楼，6层一梯两户/三户（80年-86年），小区环境不错，健身器材、休闲广场，进门刷卡，单价7.4W）
西安街甲2号
西安街甲4号院（85年-89年，2栋，126户，340W-520W，公房社区，6层一梯两户，6层一梯三户（89年），无物业费（每年仅仅48元卫生费和10-20元楼道灯电费），完成小区改造，单价7.4W）
西安街甲4号院
西安街4号院（89年-95年，1栋，84户，370W-600W，95年建成，公房社区，6层一梯两户，单价6.7W）
西安街4号院
福顺里（97年，5栋，1001户，330W-700W，2000年建成，挂牌量比较大3%，二类经适房社区，社区共5栋楼，3栋塔楼，2栋板楼，地上停车位，20层两梯六户/十一户，18层两梯两户（02年），18层两梯十二户（2003年），6层一梯两户（97-98年），单价6.8W）
福顺里
丰台西路7号院（93年，2栋，104户，360W-490W，小型社区，共两栋楼，丰台医院职工分房，公房社区，6层一梯两户/三户，没有物业费和停车费，单价7.4W）
3、总结
丰台的北大地板块是大家比较关注多的区域，理由：1、它属于丰台的学区房区域。2、它属于丰台区政府所在地，也是丰台传统核心区。这里被西四环分成东西两块。整体板块内部以八九十年代老房子为主，少部分是2000年之后的经适房，商品房就更少了。单价基本在5.3W-7.5W之间。这里也是军队占地比较多的区域。经常经过西南四环的，能看到一个高楼京丰宾馆，那楼下是军队站岗（不是武警），北大地板块西面地图一片空白，以为是空地吗（还想着开新盘呢）？错，那是军队用地。
北大地的东面属于丰台最成熟板块（游泳馆、俱乐部、周边小商店，社区医院等等），也是区政府所在地，围绕着区政府周边是八九十年代的北大地系列、北大街系列。2000年左右的文体路系列都是单位福利分房和经适房（也是单位福利分房），单价基本在5.5W-7W之间。也有新房那价格就飞天了，谁让是核心区呢，一定从价格有个核心区的样（共有产权的懋源晟府和隔壁在建的懋源玉泽台）。北部是分三期开发的庄维花园以高层塔楼为主，时间从2000年至2007年。单价也基本在6.1-6.8W之间。两室600多万，三室800万-1000万左右（旁边算是一个精致的公园--丰台花园）。南部军队用房占据了大片区域，铁路局也占了不少，好几个小区是铁路局分房，少量的八十年代的干休所可上市交易（这些小区商店、理发店、食堂的日常所用比较全）。南面就是八十年的各种宿舍，幸福系列小区。2000年左右的大型二类经适房社区正阳小区和同盛里小区，虽然年代差异比较大，但是单价差距没那么明显，基本在6.5W-7.5W之间。也许是学区的原因，叠加经适房的因素。（老房子虽然老，但是面积小，总价400W左右就可以拿下一个丰台的学区房了）。并且这些小区紧邻南部的铁路，被铁路分割，这也是影响其升值的一个重要因素（这里有丰台五小总校，算是加分项，但视乎对这里的房价影响不大）。这里还有清真寺，这也导致路边的牛肉面馆，关了，又开了--不能关啊，做完礼拜，没地方吃饭了。
四环西侧的北部是军队用地（沿着四环看到一个大宾馆，那是军队的，与大家关系也不大，优势就是周边有少量军队分房--航天七院单位分房，可以上市交易，买一套享受武警在家门口站岗的感觉，安全感爆满）。南面是八九十年代的北大地系列小区、幸福街小区、东安街系列小区，西安街系列小区、福顺里、丰台西路等，单价基本在6.7W-7.5W之间。基本400多万就可以买个两室的丰台最牛学区房，这周边聚集了丰台二中、丰台一小、丰台八中，与对面的丰台五小和丰台十二中配合起来。这边算在丰台学区界的YYDS。这里面好多老小区挂牌量还是比较大的，买这里应该还是可以有挑有捡，很大概率砍个好价格。
整体北大地区域其实但从价格相比较其它区域，已经有一点丰台学区的溢价，这里的房子特征，不是老老房子，就是经适房，这两年出个新盘价格冲天了。这也导致老房子和经适房价格很难有大的差异。这里老房子价格再贵点，大家就去海淀和西城买带学区的老房了。始终是上限受东西海压。这里新房别看现在高，因为那是一手房，真到了二手就不一定了，特别是周边多了那么多空地，那么多新品就不那么稀缺了。溢价太高了！未来走的路和这里次新没什么区别。购买丰台终极改善，还考虑升值那就要慎重了。
（澎叔侃侃侃-2023.7.8）
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