最近三个多月来，楼市确实非常冷清，比2018年超级限购造成的流通性还要差，尽管利率一降再降，部分银行已经降到历史最低的3.5。有恐怖传闻，某城市卖房人只要你接着供楼就成交，不用给首付。近期还有砖家叫嚣，只有主动刺破房地产泡沫，中国才能超越漂亮国。
上涨时推波助澜，下跌时落井下石，危言耸听不是猪哥的风格，猪哥一以贯之的作风是，客观理性分析市场，帮助粉丝解决问题。每天都有不少卖房的粉丝问我该怎么办，已经降了三四次了，到底降到多少才能快速卖掉？
我知道的是，在投资客消失后，市场确实存在着供大于求的现象，房子缺乏金融属性后，降低利率和解除限购都解决不了这个问题。现在不是所有楼盘降价都能套现，优质楼盘降价有人兜底，但是有些楼盘越是降价越卖不掉，几个月前我就指出，现在是买方市场。现在的房东们，要懂得买方心理。
今天从三个方面来深度分析一下买方心理：
一、买涨不买跌。
在一个上涨的市场，比如2015-2016年，买方心理预期是不断提高，犹豫不决很容易全款变首付。而现在的买方心理预期在不断降低，除非是很优质的楼盘降价会很快套现，小区一般学区一般的楼盘，他们担心买了就被套。所以，大多数楼盘越降价越没人买。
现在的市场只剩下刚需和改善买家，改善型买家对于市场有足够的认识和了解，所以早就关注的优质二手房降价达到心理预期，就会立即下手。而准刚需，属于从没买过房的小白，因为担心市场继续下跌，所以心理预期高，一百三四十万的房子恨不得砍价三四十万，降价只会让他们恐慌。
二、购买场景。
购买场景对于购买者来说很重要，有个现象，越是人多的餐厅大家越是愿意排队，从众心理让消费者觉得人多的餐厅一定味道不错，也认为其他人不是傻瓜。新房有售楼部的营销中心各种画饼和样板房优美场景，在这样的场景在降价后人多的场景下，容易销售。
另外，大家可以看看拍卖房，报名人数越多溢价越高。有些起拍价很便宜的房子，如果只有一个人报名必然会再次流拍，流拍后在辅拍公司和中介公司宣传下，引起了非常多的人关注，很多时候二拍价格最后还比一拍高。另外专业美化房公司装修好后开盘，全市中介带客看房很容易成交。
三、买房需求。
上面一说到，现在的市场除了少数改善型，剩下的都是准刚需小白。小白的购房需求，一是为了孩子能上学，上哪个学校不是很重要，重要的是房子的功能既能满足孩子上学，还能满足居住，一次性解决孩子上学和自住需求，这是最理想的。你自己都嫌弃的房子，别人怎么会趋之若鹜？
小白除了怕买房后跌价，还担心老破旧装修又掉进坑里。所以，再好的户型，只要是破旧不堪，小白们是敬而远之的。根据我十多年的经验，刚需小白买房，同一个小区同一栋小三房，7楼非常漂亮拎包入住最低卖230万，9楼很破烂最低卖210万，95%的刚需小白，会选择买7楼。
四、点石成金。
综上所述，缺乏流通性的市场卖房是个技术活了。由于选择性越来越大，房东之间严重内卷：优质房子拼谁价格低，非优质房子拼颜值。有颜值的主播，让很多男人不惜倾家荡产争当“榜一大哥”。你家的房子不断降价没卖掉，是因为没有榜一大哥榜二大哥争着表现。
房子拼颜值拼营销技巧的时代已经来临，要么自己给房子梳妆打扮美化出售，舍不得花钱就扔给别人美化出售。而你，不需要愁眉苦脸一降再降，不需要到处寻医问药，只需要在快速套现后，一个人躲在房间里手舞足蹈：感谢我大宝哥的宇宙之心，感谢我二蛋哥的独角兽，感谢我牛粪蛋大哥的嘉年华。
Understand？
猛戳下面的二维码，猪哥跟你一起来努力卖房。
