房屋已经具备交付条件,且银行也已能够实现抵押权的情况下,合同目的已达成,非开发商的原因未办理抵押,应免除开发商的保证责任_国内楼市_资讯

案情简介

2020年3月10日，某银行与两购房者及房产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两购房者向银行贷款以购买预售房屋，以该房屋进行抵押，并由房产公司承担连带责任保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收讫之日止；同时约定预告登记后，抵押人应自能够办理相应的房屋抵押登记手续之日起三个月内到相应登记部门申请和办理抵押登记手续，并应于抵押登记完成之日将抵押房产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。

银行发放贷款后，两购房者多次逾期付款，并自2021年3月份开始未再归还借款。且案涉房屋的不动产权证书已于2021年10月21日具备办理条件，房产公司亦已向两购房者发送了相应的不动产权证交付通知书。但两购房者至今未至相关部门办理相应的不动产权证，也未办理抵押登记手续。银行遂起诉要求两购房者还款，同时要求房产公司承担担保责任。

经审理，法院认为案涉房屋仍未办理抵押登记系因购房者有意拖延导致，不应因此加重房产公司的担保责任，故判决房产公司无需承担担保责任。

典型意义

预售及贷款买房模式下，房产公司为尚未办理不动产权证书的预售房屋提供贷款担保的情况较为普遍，保证期间通常为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收讫之日止”。

该操作本意是通过设定房产公司的保证责任，以预防因房产公司未能完成项目建设而导致原告方抵押权不能实现的情形。但当购房者有意拖延办理抵押登记时，若仍一味严苛地依照合同约定处理，则将无限制地延长房产公司的担保期限，加重房产公司的负担，不利于房产市场的稳定以及房产企业的优化发展。

因此，在房产公司已完成项目的开发，房屋已经具备交付条件，且银行也已能够实现抵押权的情况下，合同目的已达成，而未办理抵押登记的原因是购房者的拖延办理，应免除房产公司的保证责任。此举通过平衡保护债权人、保证人等各类市场主体的合法利益，充分发挥了司法裁判的价值引导作用，以司法公正助推房地产行业营商环境进一步优化。

审理法院：路桥法院

房屋已经具备交付条件,且银行也已能够实现抵押权的情况下,合同目的已达成,非开发商的原因未办理抵押,应免除开发商的保证责任

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