通过上一阶段商铺相关知识与经验的交流，今天我们来进行一个实际案例的模分析，以便于将上面所学的理论知识，能够用于实际操作中。今天所讲的案例，位于某个三线城市，是一个集中成片的居民社区（下图），投资者看中了该地段中红色长方形框框位置，该位置有B和C两个转角商铺。
画面中的长方形框框就是拟购买商铺的位置，B所在位置是一栋小商业楼转角，C所在位置是一座25层写字楼的底商，都处在转角部位，双门面结构。咨询者带有两个问题：一是这个区域板块内的商铺能否购买；二是如果购买，是买在B位置还是C位置。对此我们进行一些分析。
我们先来看看下面这张草稿图，对周边环境先进行一些了解。
大家看草稿图中的B店和C店， 背后是一条内街，内街由三栋29层高的公寓、一栋6层的商业楼，以及B店所在位置的两栋小楼，C店所在的25层写字楼构成，是一个集商住办为一体的混合业态。B、C两店铺的（往东方向）全部是住宅区，四个绿地小区共有住宅8800套，另外还有公寓7000套。拟购商铺的门前是一条20米宽的街道，沿途往东方向（往右）4个小区有外向型社区商铺32+20（北）、35+30（南）共计117间。
在B/C两店的正对面，是欧尚超市，已经开业但目前人气不足，租金较低。欧尚超市正对B/C两店的沿街部分，高出地平面大约1.4米，所以，跟B/C两店实际不在同一个平面上，相当于B/C两店正对面是一堵1.4米的墙体，两个红箭头所指的方向就是超市的入口。
再看两个商铺的左边（往西方向），是一条60米宽的城市主干道，主干道过去也是住宅区，住户规模略小，大概1600户人家。
主干道往南下一个路口，是一个面积达15万平米的苏宁广场（A点），该广场处于两条60米宽的城市主干道十字路口。广场北面是一个住宅区，住宅区外面是一个小型购物广场；广场东面也是一个住宅小区，是高层建筑，有住户4400户。
B/C两店的结构：B店面积大一些，是转角双门面，面对大马路一边面宽为6米，面对小马路这边面宽是16米，层高6米，有烟道，可以隔成4个小门面店使用；C店也是转角双门面店，面宽分别为4.9米和10.7米，层高6米，没有烟道。
这就是这个地方的整体环境布局，大家可以认真观察这张草稿图，考虑一下，整个环境是否适合投资商铺？在B、C两个位置上，各有哪些优劣势？如果要买，是B店好，还是C店好？
对整体商业环境的分析：
1、 这是一个大型的成片住宅集聚区，其中搭配了社区商业、沿街商业、写字楼、大型购物中心、超市、小型商业广场等，从住宅户数以及居住的人口规模看，具有比较强的社区人口消费支撑力，如果从个人投资商铺的角度看，从C点到D点再往东的这条社区商业街具有很大的发展潜力，是整个区域中最优商业位置。
2、 在这位网友咨询过程中，笔者最先告诉他这个答案，果然他说从C到D这条商业街的商铺已经全部售完了，目前，他只能选择B和C两个位置的商铺。这两个位置，如果从整个区域来看，显然要比四个小区构成的社区商业街位置稍微差一点。差在哪里呢？
3、 如果把四个小区的人口看成是主力消费群体，B/C两店距离人口聚集区就有一定距离，位置稍偏；
4、 对面的欧尚超市如果形成气候，对两店有一定的溢出效益，但是，由于地势高出1.4米，B/C两店面对小街方向事实上就成为单边街道，破坏了人流动线；
5、 最要命的是B/C往西方向的城市主干道，形成了一道天堑，把人流阻断了，笔者之前所讲的"城市主干道边的商铺不能购买"讲就是这种情况，大家可以回顾一下；
6、 内街动线混乱，加上业态较杂，不太容易形成氛围，如果内街能够成型，对B、C两店都有很大的引流作用；但是如果不能成型，对两个商铺的影响同样巨大。
7、 B店孤立在一栋小商业楼底，动线不佳，而C店是写字楼底商，与住宅楼相比，引流的能力也会稍差。
总体看，在整个商业环境中，B、C两店的位置远不如四个小区外边的沿街商铺。其中，C点的位置要比B点略好，关键在于C点是小区主客流进入欧尚超市和内街的主要节点，而B店由于靠近主干道，主干道形成了天然屏障阻断了对面人流（所有社区完全成熟后，主干道西区人流会有一些溢出效益），未来主要还得依靠绿地四个小区引流，离商业街氛围更远一些，因而位置比C点偏，且独立位于一栋小商业楼底下，这几栋楼所构成的动线很乱，对引流很不利。
下图，是笔者对该区域未来商业形成后，所构成的人流动线的大体勾画：
1、 图中①位置是整条商业街，这里的商业未来最容易形成，这个部位是整个区域中商铺最有价值的位置所在；
2、 图中的③位置，也就是欧尚超市，目前商业氛围还没形成，会不会形成商业氛围，有很多考量因素。如果未来形成气候，对B/C两店都有较大的溢出效应，两店的商业价值就会提高，如果最后经营惨淡甚至倒闭，对B/C的影响也很大，B/C两个店铺就会成为很鸡肋的位置。这是购买B/C两店的主要风险之一。
3、 图中的②部位，就是上面所讲的内街，这条街道未来能否形成氛围有些悬，由于整个商业组合有些乱，动线也乱，加上分割成小产权销售，未来在业态布局、统一规划管理等方面都会存在不少问题，不太看好这里。这是投资B/C两店的重点风险所在，一旦内街氛围无法形成，就会殃及B、C两店，最后可能沦为烂铺，其中，B店成为烂铺的可能性更高。
4、 总体看，①位置商业形成是迟早的事，长久看没有问题；③位置比②位置形成商业氛围的能力要强很多，作为法国第二大、全球十强的零售商业品牌，欧尚超市对落户城市的消费结构、消费力、项目选址等都应该有过严格筛选和严密计划，商业成型的期望值很高，值得期待。
经过以上分析，我们看到，这个区域内由于住宅人群较多，消费支撑力比较强，整个商业板块都是不错的，假以时日，如果没有太特殊的情况，这个地方未来成为一个具有一定规模影响力的社区商圈没有什么问题。从整体看，①位置较具投资价值，但已经没有空余的商铺；B/C，也具有一定的投资价值，在大概率情况下，这个板块的商业能够形成，那么B/C就处在①②③三个商业板块的中心点，同时，主干道对面的社区商业还有一定的溢出效应，因此，升值潜力巨大。B/C的主要风险来自②③位置的商业无法形成，最后只能依靠①部位引流，搞不好会沦为烂铺。如果要比较的话，这两个商铺以C店的位置更理想一些，依托背后的社区和写字楼底商，养活没有问题，但仅一步之隔的B店，就会很糟糕。如果考虑到餐饮，B店有烟道，大开间，商铺结构更好，因此各有利弊，主要是投资人在购买商铺时，要打好自己的算盘，做好衡量。
最后的一个问题，是位于第二个十字路口的苏宁广场，也就是草稿图中的A点，商铺投资人想询问的是，15万平米的苏宁广场会不会对B/C两店形成虹吸效应，出现那种"大树底下寸草不生"的情况，给B/C带来生存威胁？
从地理位置看，这一点基本上不会存在，大树底下寸草不生，大多数情况下，是出现在大型购物中心、大卖场的紧邻位置，且动线不好、大客流很难抵达的位置，从本案来看，B、C主要还是紧邻小区，依托于社区消费人口，与苏宁广场已经隔开2个十字路口，影响不会很大。
在分析分解本案例时，我们还有很多考量因素没有进入评估范围，比如说，这个城市的总体经济发展状况，总体商业状况，该区域周边更大范围的环境布局，区域内的人群画像，如年龄构成、文化档次、收入水平、购买习惯等，还有城市的交通状况也没进入分析因素中，比如公交站、地铁站、停车场等。本案只是做一些粗略分析，仅提供一种分析思路和方法，以供大家投资时参考。如有其它观点，也欢迎大家一起讨论。
