陈某位于某商业区两套商铺，分别出租给A公司及B公司。今年年初，两家公司均以公司效益不好要求退租，以押金作为违约金抵偿陈某的损失，陈某不予同意并要求两承租人按合同约定继续履行租赁合同，然两承租人在未与陈某协商一致的情况下自行搬离。
陈某在与两承租人沟通无果的情况下起诉要求继续履行租赁合同，向其支付租金。陈某在立案后追加了A公司股东，并向法院申请财产保全，对两承租人的银行账户予以冻结。案件开庭前，承租人主动联系了陈某要求解除租赁合同，同时补偿陈某因合同提前终止的损失，两个案件最终调解结案。
本案中承租人在实际搬离租赁房屋的情形下是否可以单方解除租赁关系？
《民法典》第724条
本条是关于非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人的解除权的规定。
合同约定及法定的解除条件为优先考虑情形，根据《民法典》规定承租人享有法定解除权的情形如下：
一、因不可抗力致使不能实现合同目的的；
二、出租人未按约定交付租赁物，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付租赁物的；
三、因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；
四、不定期租赁，承租人有权随时解除合同；
五、租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；
六、司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；
七、租赁物权属有争议导致承租人不能使用的；
八、不符合建筑法、消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；
九、“一物数租”之有效合同不能实际履行的。
本案中，承租人以本单位经营效益不好为由要求解除租赁合同，既不符合双方的合同约定，也不符合法定的解除条件。
《民法典》第580条
《民法典》579条规定：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
该条在合同法规定的基础上进一步明确适用前提是金钱债务，与580条规定相对应。
当事人一方未按照合同约定履行金钱债务的，对方可以请求其履行。货币具有高度流通性和可替代性，一般不会出现法律上或者事实上不能履行，或者不适于强制履行、履行费用过高的情形，一般也不会出现因为不可抗力而完全不能继续履行的情形，因此违约方应当继续履行，对方可以请求其支付。该条要求金钱债务的继续履行，这有利于强化诚信观念，防止交易当事人以各种不正当理由拒绝继续履行金钱债务。
本案中，承租人向陈某支付租金为典型的“金钱债务”而非“非金钱债务”，因此不符合《民法典》第580条中请求终止合同权利义务关系的规定。
2019年《全国法院民商事审判会议纪要》第48条
本条是关于房屋租赁合同面临履约僵局违约方起诉解除合同的规定。
该条一方面明确一般规定违约方不享有单方解除合同的权利，一方面通过但书在特定情形下赋予了违约方（未再区分违约方为金钱义务或非金钱义务履行方）合同解除权，同时限定于长期性合同，该条对于破解房屋租赁合同僵局具有积极的指引意义。
司法实践中，对于承租人确实因客观困难无力支付租金继续履行合同，此时若出租人坚持要求承租人继续履约，导致租赁房屋空置的情况，一方面造成资产的浪费，另一方面因此产生的纠纷也将耗费司法资源。根据48条的规定，承租人在满足特定条件的前提下请求法院解除合同的，法院依法予以支持。所谓的特定条件即48条规定的对违约方起诉解除情形的严格限制，司法实践中法院应对违约方是否满足起诉解除情形进行全方面的审查，若随意套用48条认定房屋租赁合同解除将影响交易的正常秩序，不利于构建公平稳定的市场环境。
本案中，承租人与陈某之间尚未履行的租赁期较短，A公司剩余不到半年，B公司剩余租期不到一年，不满足长期性合同的规定；双方约定的租金符合市场行情，承租人未能举证证明按该租赁合同继续履行显示公平。据此，承租人不满足纪要中第48条关于违约方起诉解除合同的特定情形。
裁判观点：违约方不享有单方解除合同的权利
一审法院认为，嘉瑞引领公司因无力承租而通知程翠霞解除合同，程翠霞也诉请解除租赁关系，说明双方对解除租赁合同并无异议。嘉瑞引领公司于2021年12月6日向程翠霞发出解除租赁合同通知函，通知程翠霞在2021年12月10日在该商铺交接商铺和钥匙，说明已经向程翠霞移交了商铺的占有使用权，程翠霞从那时起可以对商铺进行再次出租，该院确认涉案租赁合同于2021年12月10日解除。
二审法院认为，关于合同解除问题。程翠霞和嘉瑞引领公司之间的房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定和法律规定行使权利并履行义务。程翠霞依约交付房屋，嘉瑞引领公司未按时足额支付房屋租金，其系违约方。根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第48条的规定，违约方不享有单方解除合同的权利。一审法院以嘉瑞引领公司邮寄通知函提出解除合同时间作为案涉合同解除时间错误。现程翠霞亦请求解除合同，嘉瑞引领公司对此不持异议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，一方通知解除合同的，合同自通知到达对方时解除。故本院以一审起诉状副本送达至嘉瑞引领公司之日即2022年2月18日作为案涉合同解除之日。
裁判观点：违约方不享有单方解除合同的权利
一审法院认为：方正兴与张全胜签订的租赁合同系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。
再审法院认为：方正兴与张全胜签订的租赁合同系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。关于案涉《租赁协议书》解除时间，张全胜称于2021年4月清空商铺，要求退租，并于2021年5月15日向方正兴发送2100号商铺清空图片一张及《申明》，要求终止协议一节，本院认为，虽然疫情可构成不可抗力因素，但任何一方均无权擅自解除合同，而是应该协商、共担疫情造成的风险与损失，故张全胜无权要求单方解除合同，方正兴坚持要求继续履行合同，双方形成合同僵局，天雅大厦与商户于2021年11月30日终止合同，于2021年12月31日关停，承租商户不再重新进驻，方正兴同意双方租赁合同自2021年12月31日终止，鉴于张全胜已清空房屋，一审法院认定双方租赁合同于2021年11月30日解除，此认定正确，二审予以确认，对张全胜要求确认合同于2019年4月30日解除主张不予支持。
裁判观点：违约方不存在恶意违约的情形下享有起诉解除合同的权利，但违约方应对出租方损失进行充分赔偿。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告作为承租方基于经营考虑要求解除合同，而且已经撤离涉案房屋，客观上已无法继续履行租赁，按照诚实信用原则，在未有证据证明承租方存在恶意行使权利的情形下，为利于房屋价值的充分利用，应准许原告解除合同。但原告既非与被告协商一致解除合同，也非依据合同约定解除，属于违反合同约定解除租赁合同，原告作为违约方应对被告的损失进行充分赔偿。
虽然现行法律规定对于承租人违约解除合同进行了严格的限制，但是在司法实践中基层法院往往以房屋租赁合同实际不能履行为由，适用《民法典》第580条规定判决解除租赁合同。因此，在承租人提出退租并擅自提前搬离租赁房屋的情况下，一方面应当尝试与承租人协商处理，如承租人态度强硬无法沟通协商一致的，需出租人及时向承租人明确表示其不认可承租人的单方解约行为要求继续履行合同义务；另一方面可通过中介，包括中介公司及中介APP等平台发布招租广告，如后续涉诉可避免法院认为出租人因自身原因扩大损失而无法得到相应的赔偿。值得注意的是，司法实践中如出租人在订立房屋租赁合同时明确约定因承租人原因提前终止或解除合同的承租人应承担若干个月的租金损失的，法院本着尊重双方意思自治的原则通常会支持出租人对该部分空置期损失的主张。
鉴于违法解除后续必然承担相应的违约责任，包括出租人所支付的租赁房屋装修费用、拆除、搬运费用、可得利益等，承租人在租赁合同期内提前终止或解除的，首先寻求法定及合同约定的提前终止或解除合同的理由。如确实不满足法定及约定的情形，尽量积极与出租人协商，争取双方协商解除的可能性。协商的内容建议尽量满足出租人的实际需求考量：第一，撤场前尽量提前并多次通知出租人，明确承租人面临的实际困难，并给予出租人合理时间进行重新招租，有条件的可以向出租人介绍潜在意向承租人；第二，主动向出租人提出自愿承担违约损失，对于出租人主张的合理诉求予以积极回应。上述协商、通知的过程应注意保留相应的证据，如双方无法协商一致解除合同的，一方面应付清实际租用期间的租金，另一方面在搬离的同时向出租人发出正式的书面解除通知书保留腾退证据。另外，如后续出租人起诉要求承租人继续履行合同的，出租人可积极提起反诉请求法院解除租赁合同。承租人自行搬离的行为并不发生解除租赁合同的法律效果，需由承租人起诉主张，而在现行司法实践中，大部分判决也会考虑到租赁合同实际无法履行的情况而判决解除租赁关系。
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