⭕️海淀区清河板块领秀硅谷152m²3室2厅，中楼层，21年12月以1142万成交，25年08月以908万成交，价差-234万，涨幅-20.49%；
⭕现在在海淀，买房难，卖房也难。即便是在海淀内部，也不是所有房价都上涨的。很多没有学区的老破小或者硬伤房，跌幅也达到了30%多。
⭕所以在海淀想买到兼顾居住属性和保值增值能力的房子，需要有足够大的城市视野和丰富的踩盘、选筹经验。少了一项技能，可能就要踩坑。
⭕海淀优质学校主要集中上地学区、中关村学区、海淀学区、万寿路学区、八里庄学区、羊坊店学区这几个学区。考虑学区看这里
⭕在海淀也有一些学区溢价少的板块可以选。比如西北旺、马连洼、甘家口、学院路、四季青、田村、牡丹园、北太平庄、永丰、西二旗、西三旗、清河等等。这些片区性价比高，房子本身的居住品质也不错。非常适合不太需要学区的改善家庭。
⭕低预算在海淀买房，比如四五百万，可以围绕着三四环这个位置买，在甘家口、北太平庄、牡丹园这些地段不错，且十分成熟的商圈买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的。
⭕中预算在海淀买房，比如七八百万，可以奔着两居去，选三居居住属性和保值能力会大打折扣。没有学区需求，可以主要围绕着产业去买，比如清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些商圈的主流小区，问题都不大。
⭕️海淀学区老破小是个使用需求，是工具，用完赶紧卖掉是对的。否则随着教育政策的不断变化。手持无用的学区房风险很大。要特别警惕 20 年前行情一般，20 年后走势特别好的中等及以下学区，在生源减少的大趋势下，之前学区溢价的水分会被挤掉
⭕️海淀选房首先要了解房子的板块价值。从保值增值的角度，板块>小区>房源，商圈价值>小区价值>房屋内部价值。先关注商圈，然后选择小区，最后看小区内部和具体房源。
⭕️海淀西四目前上了新地块宝山地块，性价比很高，800万上车三居，临近地铁，规划了首师附九年一贯制学校。产品定位很好，800三居在海淀二手里都难找，考虑新房三居宝山的两个新项目几乎是不二选择
⭕️如果你想在海淀买房，需要记住:海淀北产业力一定优于海淀南部，海淀东一定优于海淀西
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