明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
外滩壹号成立业主委员会，还有待进一步持续努力。这不仅仅是门槛问题，而是法条的滞后性带来的灾难性后果。该小区在成立业主委员会过程中，一定要借助《民法典》、国务院《物业管理条例》在相关问题上据理力争，方能成立“业委会”而不是“业伪会”。
一、引言
近日，山西太原外滩壹号业主筹备组（业主自行成立）在其公众号刊登了关于物业服务和申请成立业主委员会相关文章，物业服务最严重问题是业主没法“生火”做饭；业委会成立的拦路虎是政府要求20%以上业主的签字，方可提出申请。
二、燃气开通与物业公司无关
燃气开通在不同城市，的确存在不同操作手法（开户），但燃气公司也往往参与了物业公司的违法勾当，这也是一个比较普遍的现象。融创物业违法之处在于：“物业费已缴纳至2023年6月30日业主”，方可“进行燃气软管以及自闭阀领取”。这属于典型的“捆绑收费”，即“未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，不得将物业服务费用、公共水电分摊费用、车辆停放费用等捆绑收费；”
第一，我们认为这种现象就是物业公司的“燃气霸”。类似的还有“水霸”和“电霸”。如果你不交物业费，无法办理水、电、燃气开户。自来水公司一般是地方的，电一般是统一的国家电网，燃气公司则五花八门，但他们都有一个共同的特点，即非常乐意物业公司的各种“霸”，只要不交物业费，无法进自己的家门；无法办理水卡；无法办理用电开户；无法办理燃气开户。当业主至上述三家公司营业厅，则可能是如下两种嘴脸：第一种，你们只能让物业公司来办理，我们不对业主办理相关业务；第二种，你们小区的水，或电，或燃气没有通过我们公司的综合验收，水，或电，或燃气只能接通到你们小区门口，至于你们每家每户和建设单位是如何办理结算，与水、或电，或燃气对应公司无关。
第二，针对水、电、燃气公司的两种说辞，第一种，业主可以自行联系对应公司的投诉部门处理，一般可以正常办理开户手续，前提是你需要提供不动产证（房产证）、房屋买卖合同、预告登记证明等证件；第二种，则不一定。原因是这个行业的潜规则，建设单位应将小区内的水、电、燃气相关工程交由这三家公司施工，方可顺利通过验收；否则，就可能无法通过验收。无法通过验收的罪魁祸首即是住房和城乡建设部门。因为水、电、燃气未通过验收情况下，住房和城乡建设部门依然对小区进行了综合验收，这样建设单位可以在违法的情况下，将房屋交付给业主，从而引发了本案。
第三，对于物业公司“捆绑收费”，首先，这是一种违法行为。根据《山西省物业管理条例》第41条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。”《太原市物业管理条例》第12条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议。
物业服务企业接受前款委托的，可以向委托单位收取手续费等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。”其次，针对这种违法行为，业主可以依法向市场监督管理部门邮寄《行政处罚申请书》，要求市场监督管理部门对物业公司捆绑收费进行处罚。
三、关于20%以上的业主
第一，根据《太原市物业管理条例》第17条规定：“符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内百分之二十以上的业主依法向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。”因此，按照地方法规规定，如果业主未按照20%以上的业主提出申请，即使将来起诉到法院，也可能面临败诉的风险。
第二，国务院《物业管理条例》第13条第二款规定：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”因此，应该说太原的地方法规，的确是阴差阳错的混淆了临时业主大会和首次业主大会申请的人数条件。太原的地方法规，形式上是合法的，合理性则存在严重的问题。
第三，根据《山西省物业管理条例》第11条规定：“在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业服务企业均可以向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的报告。”这里并没有规定业主的具体人数和比例问题，应该说《太原市物业管理条例》第17条是进一步细化的规定，同样地，形式上是合法的，合理性则存在严重问题。
第四，其他省份的物业管理条例，一般规定为十人以上，即大于等于10名业主提出成立首次业主大会筹备组的申请，即可启动首次业主大会筹备工作。因此，从这个横向的比较来看，山西省、太原市的规定，的确存在一定的滞后性。山西省是2004年制定，2010年修改，一般都无法在互联网上查询；太原市则是2016年制定。应该说都是《民法典》颁布之前的产物，的确存在一定的合理性问题。
四、相关思考
第一，很多的业主，都曾经或在将来可能面临这样的各种“霸”，这些问题的暴露，往往凸显住房和城乡建设部门的各种不作为和滥作为引发的恶果，坑了百信，损害了政府在人民群众中的光辉形象。同时，也表明物业行业管理存在的问题，显然是一个极端粗放和极端不成熟市场。行文至此，恰逢这几天恒大物业披露了相关财物报告，应该说，物业行业上市本身就表明资本进入这个行业，将存在严重问题。而且，物业行业理论上来讲，是不可能出现巨额盈利的一个行业，本质上是民生问题。因此，针对这个问题，有待继续观察。
第二，外滩壹号成立业主委员会，还有待进一步持续努力。这不仅仅是门槛问题，而是法条的滞后性带来的灾难性后果。该小区在成立业主委员会过程中，一定要借助《民法典》、国务院《物业管理条例》在相关问题上据理力争，方能成立“业委会”而不是“业伪会”。
