定价是卖房的 “生死环节”，定高了无人问津，定低了血亏 上篇教大家做竞品调研，了解当前市场价后\n定价第一步：📌挂牌价（总价/单价）一定要在小区/竞品中排前3名❗\n定价核心逻辑：明确 “优势溢价点” 和 “劣势折价点”\n✅可溢价因素：学区房（对口优质学校）、地铁房（步行≤10 分钟）、次新房（房龄＜5 年）、精装修（近 2 年新装）、稀缺户型（如南北通透小三居）等，可在市场均价基础上保留 5%-10% 溢价空间。\n❎需折价因素：顶楼 / 底楼（无电梯）、临街 / 靠高压线（噪音污染）、户型奇葩（如暗厨暗卫）、房龄老（＞20 年）、产权问题（如共有权人复杂）等，需在市场均价基础上主动折价 3%-8%。为了让房源维持\n \n定价第二步：📌根据真实成交价设定心理底价❗\n很多人容易陷入 “只看挂牌价” 的误区（也可能是不敢面对），但真实成交价才是定价的核心依据！根据成交价去设定心理底价，如果无法接受，说明你卖房的决心还没那么大，需重新评估卖房决定。\n \n教大家如何查询最近真实成交价：\n贝壳平台查询：打开贝壳 APP 或电脑端搜索小区名，点击右上角 “查看小区详情”，找到 “成交记录” 板块（图 2）。贝壳手机端可查看 2018 年后的成交记录，电脑端仅显示最近 3 条，建议优先用手机查询；\n中介咨询获取：如果平台隐藏了成交价或者没显示，那可以通过在线咨询或电话问中介：“请问小区最近 3 个月同户型的真实成交价是多少？” 大部分中介会如实提供；\n细节补充：成交后通常只能看到房型图，但看不到房屋内部图和 VR，后续和中介沟通时可以主动问：“之前成交的那套房子装修怎么样？有没有硬伤？” 了解背后的价格影响因素。\n \n定价第三步：📌在心理底价的基础上，建议预留上下10%左右的谈判空间❗\n中介或者买家都会在谈判过程中，会不断试探问，不到最后谈判阶段，绝对不说出来。主要是现在市场太颠了可能会不断突破你的底线，如果在开始时就想清楚自己能不能接受，后面没那么内耗难受。\n除非你有必胜的把握+房子完全没有硬伤，否则没必要用底价去挂盘，现实每个买家都是会压价的\n \n初步定好挂牌价后，后续怎么调价比较好？是一点点降？还是一下大降？降价频率多久比较合适？我后面再专门写篇分享下~码字不易，大家点点赞呗~\n \n#卖房攻略 #卖房子怎么定价 #卖房 #教你卖房 #卖房小技巧 #卖房人崩溃
