今天讲一讲我怎么看房产投资，这是一个广受关注的话题，每个人都有自己的观点和投资哲学。本篇不构成任何建议，只是给大家提供个人视角和一些可以参考的指标。\n \n日本和中国处在不同的房市周期，但是在我看来底层逻辑都是一样。\n1. 房子是实物资产，受供需影响。\n2. 住房需求是人类最基本的需求，选项无非两个，买或者租，所以买和租哪个划算决定了大部分人如何决策。\n3. 作为投资属性的房子应该和其他的大类资产放在一起比较，哪个投资回报高风险小就选哪个。\n \n根据这几个底层逻辑，来讲讲几个大家可以看的指标\n1. 供需：要细看人口的净流入/流出+未来可见的放出房源和土地供应。\n2. 买租决策：一般看租售比是不是比房贷利率高，高的话持有房产的成本就是“不亏的”\n3. 全款投资房子在我看来只有在高通胀或者有很强的人口/城市化红利的时候才有意义。但是对于年轻人来说这是人生为数不多的几次可以大幅撬动杠杆的机会，即使在温和上涨的环境下，借款投资房产也可以获得很高的收益。这个需要你对房子处在什么周期，你的风险承受能力，这个房子的质地有很精准的判断。\n \n以东京的房子举个例子：\n1. 东京都心尤其是湾区和几个老钱区的土地供给和新房供应都比不上向都心的人口迁移，这大概率意味着未来几年供需不会崩。\n2. 日本不难找到税前租售比在3-4%的房子，现在的浮动房贷利率大概是0.5-1.2%，（当然日本还有固定资产税。。。）但即使你的综合税率到45%，房屋的持有成本仍然大概率低于你可以从租金里获得的利润。当然如果租售比不到1%的时候我自己就会选择租房。\n3. 如果你在日本有正式工作并取得永驻，买房可以不交头金，那你撬动的杠杆就真的非常大。 哪怕房子每年只涨3%，对年轻人来说也比拿自己每年赚的几百万日元去买股票（假设有10%的return）要有更高的回报。\n \n在日本的大家买房了吗？！～欢迎各抒己见！！\n \n#理财 #投资 #资产配置 #日本 #日本生活 #买房 #房地产#日本买房 #你会在哪里买房？[投票]#
