【小律徐徐的执行笔记】\n开发商欠了钱，我的拆迁安置房还没办证，法院却要拍卖——到底谁优先？\n \n一、案情一句话\n2011 年庞某某与开发商签了《拆迁安置协议》，用老房换新房并补了 13 万差价。2023 年，开发商因欠债，法院准备拍卖这套安置房。买房人宋某某不同意，起诉要求继续执行。驻马店市两级法院一致认定：安置房已经特定化，庞某某的“取得权”优先于普通债权，判决停止执行。\n \n二、执行律师提炼的四个关键\n \n1. 拆迁安置权 ≠ 普通合同债权\n• 它是“以物易物”换来的特殊债权；\n• 老房已拆，权利无法回转，法律给予准物权保护。\n \n2. 安置房必须“特定化”\n• 协议里写清楼号、面积、用途；\n• 后期签《商品房订购协议》只是微调，不改变安置性质。\n \n3. 是否实际入住、是否办证，均不影响优先顺位\n• 未办证、未交房，只要位置已锁定，仍优先；\n• 没入住、没过错，更不会削弱权利。\n \n4. 对抗执行的三份文件\n① 拆迁安置协议（产权调换条款）；\n② 补差价收据；\n③ 法院生效判决或裁定确认安置房具体位置。\n三份齐全，可直接提出执行异议。\n \n三、给拆迁户的两条实操建议\n \n1. 签约当天就把房号钉死\n• 让协议写明“×号楼×单元×室”；\n• 如楼栋号后期调整，及时签补充协议并备案，留存原件。\n \n2. 发现房屋被查封 15 日内启动异议\n• 准备：拆迁协议、补差收据、生效判决；\n• 先提执行异议→被驳回→15 日内提执行异议之诉；\n• 诉讼请求写清“确认安置房取得权并排除执行”。\n \n四、给债权人的提醒\n面对安置房，查封前先做两件事：\n• 查档案：看是否已签拆迁协议、是否已特定房号；\n• 若已特定，查封意义不大，尽早转向开发商其他财产。\n \n五、小结\n安置房一旦“坐落到户”，拆迁户的权利就自带“免拍”属性。法院的选择很明确：先保被拆迁人的基本居住，再谈普通债权。牢记：协议特定化 + 补差付清 = 最强护身符。\n#执行律师 #老赖克星 #拒执罪 #强制执行 #法律咨询 #律师 #法律 #老赖
