北京老破小，再次迎来重大利好。今天高层发布了一个重要文件《关于推动城市高质量发展的意见》。其中，特别提到：“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
说下看法：
其一，北京房产市场，五环内老破小依然受追捧。以前，不少粉丝都表达过类似的观点，以后核心城区的老破小，还有没有购买的价值。随着好房子建的越来越多，是不是就没人要老破小了。然而，老破小有一个核心优点，被有意无意的忽略了，那就是：地段。在北京，地段是有价值的。同时，可以预期，北京的地段，具有很强的稳定性。核心地段的房子，哪怕是老破小，也有价值。
其二，北京楼市，五环外放开限购套数，五环内大概率会放松。未来，关于限购措施，我有两个推测：
[一R]是，五环外，很可能会全面取消限购，对社保、个税没有缴纳时间要求，干脆全部取消。
[二R]是，五环内，限购大概率也会放松，但限制可能会持续存在。
五环外彻底放开限购，这点容易理解。24年5月1日，北京放松限购，有购房资格的个人和家庭，五环外可以多买一套；25年8月8日，有购房资格的人，五环外可以随便买。两次放松限购的措施，前后具有延续性，后者显然是承接前者继续推进。按照这个放松力度，未来五环外全面取消，也不是很遥远。五环内，即便会继续放松，大概率会维持一定程度的限购措施，不会像五环外一样，彻底放开。
其三，北京楼市，五环内老破小的终极出路是原拆原建。五环内的房地产发展核心，是城市更新。北京核心城区，比如东城、西城、海淀的老破小，原拆原建明显提速，这两年通过的项目越来越多。五环内有大量的老房子，未来这批房子的最好出路就是原拆原建。按照有关部门25年的数据，北京西城三里河一区28号楼原拆原建的成本每平米只有1.1万元。以100平米的房子计算，即使完全没有补贴，重建的建安成本118万。一旦原拆原建完成，房子增值部分绝对不只118万。只要成本足够低，原拆原建的可行性就会大幅度提高。
其四，北京楼市，差房子太多，一半房子可能需要拆除重建。北京的二环里，甚至三环里，充斥着大量的差房子。如果按照新的住宅规范来看，这些房子，就是彻头彻尾的差房子，根本没有存在的必要。原住建部政策研究中心主任陈淮认为，未来20年，一半存量住房可能需拆了重建。
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