小区是社会治理的最小细胞
物业管理是小区治理的重要一环
既关乎民生要事
也关乎治理大局
妥善解决矛盾纠纷是
提升人民群众
获得感、幸福感、安全感的重要保障
为积极营造更加稳定公平透明
可预期的法治化小区治理环境
进一步维护物业行业管理秩序
保障业主合法权益
小编对部分物业服务合同纠纷案件
进行了梳理总结
针对突出矛盾和问题提出相应的建议和对策
着力构建共建共治共享的社会治理新格局
（二）
一、物业服务人停水催缴物业费案
【案情摘要】物业服务人与门头房业主孙某签订《物业管理服务协议》，约定如拖欠物业费则物业服务人必要时可采取停水、停电措施。孙某将房屋转租韩某。韩某拖欠物业费，物业服务人遂予停水。孙某要求物业服务人赔偿停水造成的经营损失。
一审法院认为，物业服务人因拖欠物业费采取停水措施无合法依据，就其侵权行为应承担赔偿责任，判令物业服务人赔偿停水所致经营损失。二审法院维持原判。
【典型意义】物业服务人单方面停水、停电、停供热、停燃气等，逼迫业主支付物业费，给业主的生活带来极大的不便，严重影响了业主的生活品质，同时也加剧了业主和物业服务人之间关系的恶化。不得以停水停电等方式催缴物业费，系法律为物业服务人催收物业费采取措施设置的红线。本案判决一方面鼓励业主向粗暴做法说不，另一方面敦促物业服务人尊重业主权益，依法依规履行职责，回归服务本位。
二、单个业主主张公共事项案
【案情摘要】物业服务人与建安公司签订《车库出口坡道维修工程合同》，约定合同签订之日起10天完工。两年后工程仍未完工，专项维修资金亦不知去向。业主李某起诉要求物业服务人10天内完成车库出口坡道维修工程的竣工验收。
一审法院认为，李某所诉事项涉及业主共有以及共同管理权利的重大事项，应由符合法律规定的业主共同决定并通过业主大会或业主委员会主张权利，李某作为单个业主提起诉讼主体不适格，裁定驳回起诉。二审法院维持原裁定。
【典型意义】诉权行使应有合理的边界。共有部分的权利属于全体业主共有，由全体业主共同管理、收益和决策。未经授权以个人名义提起诉讼不符合大多数业主的集体意志，违背了物业管理的公共性和自治基础，不利于小区物业管理的有序运行。本案判决在于引导广大业主在遇到物业服务人侵犯公共利益情形时，应由业主委员会或由经依法授权的业主提起诉讼，依法维护广大业主的合法权益，在维权过程中少走弯路。
三、前期物业服务合同对业主效力案
【案情摘要】房地产公司与物业服务人签订《前期物业服务合同》，约定由物业服务人对小区提供物业管理服务。业主韩某以其个人并未签订《前期物业服务合同》、不应当受合同约束为由拒交物业费。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，判决韩某某支付物业费，二审法院维持原判。
【典型意义】物业服务合同具有公共性和整体性的特点，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，实质上是为了维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主因购买房产而概括受让前期物业服务合同的权利义务，在形式上虽非合同签订者，但实际上是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，理应受《前期物业服务合同》的约束。
四、物业服务存在瑕疵拒交物业费案
【案情摘要】业主路某因物业服务人在提供物业服务过程中存在垃圾清运不及时，绿化怠于维护，公共设施维修不利等情形拒绝缴纳物业费。物业服务人起诉要求路某支付物业费及违约金。
一审法院认为，物业服务过程中所存在的一般瑕疵，不足以构成业主拒交物业费的正当理由。物业服务人在其提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担违约金。判决路某支付物业费，驳回物业服务人关于违约金的诉讼请求。二审法院维持原判。
【典型意义】物业费不仅是物业服务人提高服务的基础和各项服务开支的来源，更是小区秩序维护、环境绿化及清洁卫生、房屋公共设施配套管理、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。业主与物业服务人是相互依存的关系。业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更完善更优质的物业服务。而物业服务人不断提升服务水平和服务质量，才能使业主更自觉得交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。
五、公共排水管道阻塞物业服务人赔偿案
【案情摘要】业主王某卫生间下水管道发生返水，导致房屋及室内物品受损。王某通知物业服务人后，物业服务人派人进行了疏通和清理。一周后，王某的卫生间下水管道再次返水，物业服务人再次进行了疏通和清理。双方均认可返水系公共排水管道被建筑垃圾阻塞造成。王某起诉要求物业服务人赔偿房屋装修损失及修复费用、租金和物业费损失。
一审法院认为，污水管道作为共用设施存在多个使用人，使用过程中有无不当不能控制，判决驳回王某的诉讼请求。二审法院认为，物业服务人对于共用排水管道负有管理维护责任，短时间内出现第二次返水，反映出物业服务人对业主反映的管道堵塞问题处理不彻底。即使公共管道系因建筑垃圾造成阻塞，也系物业服务人对业主装修未尽到监督检查之职责，改判物业服务人对王某的损失承担责任。
【典型意义】物业管理服务与百姓的日常生活紧密相连，与百姓居住舒适度、生活满意度紧密相关。本案中，物业服务人未按合同约定履行维护、管理职责，导致污水管道阻塞，明显存在过错。物业服务人应以此为鉴，严格按照物业服务合同的约定提供管理服务，避免因服务不到位给业主和自身造成损失。
来源：济南中院
责编：杨涛
审核：袁文涛
签发：杜光秋 沈园
