一、产权调查
1. 查产权性质
房产类型：商品房、经济适用房、回迁房、小产权房等，不同类型过户政策不同。
土地性质：
出让地：可直接过户。
划拨地：需补缴土地出让金（可能高达房价的10%-40%）。
产权是否清晰：是否存在共有产权人（如夫妻共有），若未全部同意拍卖，可能影响过户。
2. 查封与抵押情况
通过裁判文书网（"http://wenshu.court.gov.cn/" (http://wenshu.court.gov.cn/)）查询案件详情。
3. 查租赁情况
是否存在长期租赁：
法院公告可能不会披露租赁信息，需实地调查。
“买卖不破租赁”：若租约在抵押前签订，新业主需继续履行租赁合同（可能影响收房）。
虚假租赁：原业主可能伪造租赁合同阻碍收房，需核查租赁真实性。
二、房屋现状调查
1. 实地看房
法院是否允许看房：
部分法院提供集中看房时间，需提前联系法院或辅助机构。
若无法看房，可向周边邻居、物业打听情况。
检查房屋状态：
是否有人居住？是否被占用？
房屋内部是否被破坏（如砸墙、拆门窗）？
是否存在违建（可能影响过户）？
2. 欠费情况
物业费、水电费、燃气费、供暖费等：
法院不负责清欠，买家需承担所有欠费。
联系物业公司或相关部门查询欠费金额（可能高达数万元）。
三、税费及过户成本
1. 税费计算
法拍房税费通常由买家承担，主要包括：
契税：1%-3%（按成交价计算）。
增值税（若未满2年）：5.3%（部分城市）。
个人所得税：若原房主非“满五唯一”，需缴纳差额20%或成交价1%-3%。
土地出让金（划拨地）：按当地政策补缴。
2. 其他费用
-中介服务费（如委托机构代办）。
- 过户登记费、评估费等。
四、竞拍及资金准备
1. 资金规划
- 全款 or 贷款：
- 大多数法拍房需全款支付，部分城市可申请法拍贷。
- 确保资金到位（通常10%-20%起拍价）。
- 预留额外成本：
- 欠费、维修、清场等可能产生额外费用。
五、过户流程
- 凭法院《裁定书》《协助执行通知书》到不动产登记中心办理过户。
- 若原房主不配合，法院可强制过户。
六、尽调工具推荐
1. 法院公告（阿里司法拍卖、京东司法拍卖等平台）。
2. 不动产登记中心（查产权、抵押、查封）。
3. 裁判文书网（"http:/wenshu.court.gov.cn/" (http://wenshu.court.gov.cn/)）查案件详情。
4. 物业公司（查欠费、租赁情况）。
5. 实地走访（邻居、社区居委会了解情况）。
建议：若缺乏经验，可委托专业法拍机构或律师协助。#法拍房 #买房避坑
