山东青岛律师┃房屋设计轻微变更,购房者能否解约 ——购房者解除商品房预售合同需符合解除条件

房屋设计轻微变更，购房者能否解约

——购房者解除商品房预售合同需符合解除条件

【基本案情】

孙某为购买房屋与某房地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定房屋为装修交付，同时约定房地产公司不得擅自变更该房屋的建筑设计，否则孙某有权单方面解除合同。合同签订后,孙某按约定支付了房款。在装修过程中，因该户型房屋主卧室空间较小，且窗户的面积较小，房地产公司在装修时将该户型房屋主卧室和阳台的间隔均进行了拆除。竣工验收后，房地产公司通知孙某收房，孙某拒绝接收房屋，并起诉房地产公司，要求解除商品房预售合同。

【裁判意见】

一审法院认为，房地产公司在装修过程中对个别设计作出轻微变动，不影响安全，且房屋已通过竣工验收，符合交付条件，房地产公司违约程度显著轻微，不影响合同目的的实现，故判决驳回孙某解除合同的诉讼请求。二审法院经审理认为，房地产公司并未对房屋主体结构进行重大更改，孙某无证据证明变动影响其居住安全，不存在导致合同目的不能实现的严重情形。如孙某坚持不同意房地产公司作出上述变动，可要求恢复原状，房地产公司在答辩意见中亦表示可以恢复原状，孙某以此为由要求解除合同不当，法院不予支持。

【法官点评】

本案争议的焦点问题在于房地产公司在装修时将主卧室隔断拆除，孙某是否有权解除双方买卖合同。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》对合同约定解除与法定解除的情形均作出明确规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，房地产公司在装修时拆除房屋主卧与阳台隔断的行为并未改变房屋主体承重结构，不影响居住安全，且增加了卧室的采光面积及房屋使用面积，客观上使业主受益，未达到合同目的不能实现之严重情形，故不存在合同约定/法定解除的事由，孙某无权要求解除合同。但即使是为业主考虑，房地产公司擅自改变原有房屋的设计也构成轻微违约，孙某可以要求房地产公司恢复原状。

因此，要积极促成商品房预售合同目的的实现，一方面，房地产开发企业应当严格按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，不得擅自变更规划、设计，如果经批准的变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同约定其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当及时通知购房者，由购房者决定是否退房；变更程度未达到上述情形的，房地产开发企业也应当及时与购房者进行沟通协调，避免产生不必要的纠纷。另一方面，购房者在买房时也要擦亮眼睛，在签订房屋预售合同时知悉房屋的结构型式，全面了解双方的权利义务，维护自身的合法权益。