大专放开落户,二手房会反弹吗?| 房叔问答No.218

问：房叔您好，手上有一套刚交付的幸福里新房，小孩子27年入学，现在想提前购买学区房。

目前有两个选择：1. 将新房出售并置换一套总价500-600万的次新学区房（比如江南实验）；2. 购买一套主城区200-300万的老破小学区房。

最近一直在这两个选择之间犹豫不决。一方面，勾庄发展不及预期，二手房供应量很大，房子短期内卖不出好价钱，而且个人感觉置换的次新学区房后续升值空间有限；

另一方面，买入老破小会增加通勤时间，增值也同样有限，希望能收到房叔的建议。

杭州房叔：我发过一篇关于学区选择的推文，可以翻看一下（以后的学区房，怎么看？怎么买？| 房叔说No.633）。

幸福里现在出有点可惜，价格上不去，而且短期都难上，后续勾庄交付量太大，新房供应也还有；勾庄中长线总体还行，即使产业落地确实不如预期，我刚发过一篇推文，也算爱之深责之切吧（令人失望的勾庄 | 房叔说No.647）。

江南实验这个总价的学区房还得选老一些的了，自用时间较长、且学区均衡化的趋势下，增值不利；

倾向于低总价买老破小，折腾一些，但对资产增值有利，将来流转也好一些，考虑投住分离，就地租房，老破小也出租可以对冲一些租金，解决通勤问题。

按你的描述幸福里自住通勤应该是很远的。后续看时机，如果能作正向置换，再考虑处置幸福里。

问：房叔您好，我们现在良渚大溪谷125方，已装修已入住4个月，剩余贷款96万，还有一套河语光年预计今年12月底交付，剩余贷款120万；

目前良渚建发云熙出来了，大溪谷现在把房产证办出来，交3万多，然后试着卖了，到时候摇建发云熙可行吗？

小朋友现在幼儿园，我们也是良渚本地人，有地方住的。您是我们买房路上的贵人，期待您的指导和宝贵建议，谢谢。

杭州房叔：理论上没有问题，大溪谷多少已经获利，置换到云熙可以增加便捷度，云熙本身还有户型优势。

唯一需要的是运气，毕竟是有房资格。看你要不要赌一把运气了，一般建议在大溪谷价格相对满意的情况下，出掉拼手气。

问：房叔您好，我们听了您的建议在3月的时候买了观奥宸府，非常感谢。我们首套在朝晖七区还没卖，这套房子是计划这两年卖掉的，想问下现在这个行情是否要尽快卖出呢？

杭州房叔：双限政策不会大变的情况下，二手房唯一的不确定因素是税费政策的可能变化，但具体变化和时间点都无法确定，纯粹等政策利好多少有点等不起。

类似朝晖七区的老房子，政策没有大变化的温吞水行情下，跑赢房贷利率几乎都是不可能的；即使政策面有所变化，对老房的促动也偏弱。所以还是倾向于早点出掉。

具体无非是成交价格的高低把握，大致能接受的情况下，可以早点出掉，正向置换、还贷降成本均可。

问：房叔你好，现在有个问题咨询您一下：目前萧山金城路帝凯大厦（2000年拿地）金山小学学区房50个方；南卧樟宜翠湾130方洋房（刚交付）。

手上有50万现金，是卖帝凯大厦买个大一点的学区房，还是卖掉樟宜翠湾去摇号新房比较合适？小孩今年9月上幼儿园。谢谢！

杭州房叔：出掉帝凯置换同档学区的较大面积学区房，预算不增加太多，大体只能置换老破大，升值不利。

樟宜翠湾产品是做得不错的，位置吃亏一些；板块角度，南卧总体升值不算看好，存量和后续供应量都偏大。

综合一下，从家庭资产升值角度，更倾向于出掉樟宜翠湾另外摇号，只要能够有耐心摇上粉盘板块以上的产品，本身是正向置换；

而小面积学区房未来流转方便，不够用宁可租房，这样对家庭整体资产增值有利。

问：房叔，大专放开落户，你觉得哪些二手盘会大涨？我感觉会消化小部分二手房库存，大部分会觉得新盘投资回报率更高会去打新？

杭州房叔：大涨不了，甚至连小幅度的反弹都不能指望。

大专放开落户，确实会增加一些购房者，但短期爆发的数量也有限，想要逆转二手市场的供需关系基本没有可能。

所以大体上二手依然是以价换量的筑底行情，会消化小部分库存的判断基本靠谱。

新房市场下半年开始供应逐步跟上，而且可以预见后续土地供应量不会小的情况下，政策面没有大的改变，市场预期是走稳横盘的态势，有新房资格自然会倾向于性价比较好的新房摇号。