一、违章、违法建筑能否执行，如何执行？

“违章、违法建筑”能否列入可供执行的财产来处置？各地法院的实操不同。 

认可执行的法院，在操作时的顾虑一般有：

评估非法建筑的价值如何可能？ 

在拍卖公告或裁定中表述执行标的的“违章、违法”状态如何可能？ 

于是我们看到，对于被执行人享有的违章、违法建筑，有的法院是不予推进执行的。 

“合法建筑可被执行、非法建筑不能推进”的这一现状，致使非法建筑的“违章、违法”性却成了被执行人的“护身符”，在一定程度上违背了公平原则(这里头应该还有个“群己权界”的问题)。

据最高院的相关判例精神：执行裁定只对违章、违法建筑占有的事实状态进行了变更，不涉及建筑物所有权的归属，不存在将违章、违法建筑通过协助执行行为合法化的情形。 

那么，如遇类似情形的时候，执行申请人可凭此判例精神消除执行法院的担忧，合法维权。 

法院对房产强制拍卖，是民事执行程序中常见的执行措施。 

实务中，大量被执行房产存在违建或部分违建的情形，违章、违法建筑能否执行、如何执行，是民事执行领域的一大痛点。 

当然，更细究的话，铁路法、民用航空法、文物保护法、水法、环境保护法等法律，在各领域对“违章、违法建筑”都有所界定。 

一般的，违章、违法建筑主要是违反城乡规划法、土地管理法、村庄和集镇建设管理条例等相关法律法规。

这些违建，大多是未依法取得规划、用地、建设审批，或虽取得合法审批手续，但在规划核准面积外违规建造，或拆除原合法建筑后重建，且未到行政主管部门补办相关手续，致使该房产无法办理不动产权属证书，或已有的权属证书登记面积小于建筑实际使用面积的违法建筑的强制处置问题。

二、处置违建时，如何正确评估、告知与交付？

能否以拍卖、变卖、抵债等方式处置违建？ 

有观点认为，未经行政主管部门审查批准或未按批准的内容建造的房产，属于拍卖法相关规定里的情形——

法律、行政法规禁止买卖的物品或财产权利，法院不得以拍卖、变卖、抵债等方式交易、转让、流通。 

法院强制处置违建，有通过司法行为使违建合法化的嫌疑，涉嫌侵犯了行政主管部门的行政职权。 

这里头的难题有很多，比如处置违建时，如何正确评估、告知与交付等。 

违建的违法性，使其拍卖各环节比一般房产的执行更为繁复、尴尬。 

有的观点认为，据“国有土地上房屋征收与补偿条例”相关规定，对认定为违建和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿，违建不具有合法利益，不宜用金钱衡量，不能评估。 

有的观点则支持评估，但估值通常与被执行人的预期有较大差距。 

法院如何在司法处置前进行有别于一般拍卖的告知，这也是要多多关注的。 

实务中，多次发生买受人过户时被告知因该房产违建而无法办理的情形，引起大量的纠纷与信访。 

在交付的时候，将违建实物转移由买受人占有即可，还是需完成产权转移登记，也是有争议的。 

不少竞买人有着一厢情愿的想法，认为国家机关对待违建要么改正、拆除、没收，要么就应给予办理权属证明，徒增了后续交付的矛盾纠纷。 

对违建能否执行，若得不到正确认知，被执行人将以此作为规避执行、抗拒执行的口实，法院内部或许会滋生消极执行、选择性执行的土壤。 

而具体应如何执行，若得不到妥善细致的制度安排，申请执行人、竞买人将会对法院产生诸多不必要的怨气，有可能造就矛盾与争议的“火药桶”。 

三、如何认清违建的法律属性？

一般的，违章、违法建筑，其属性之一是权利瑕疵性。 

据物权法相关规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。 

违建的建造过程不能称为“合法建造”，故被执行人不能取得违建所有权，而仅享有占有利益，它无绝对排他性，不得对抗执法机关。

此外，被执行人具有可责性。 

违建是因被执行人“不应造而造”的违法行为造成，它归因于被执行人，亦归责于被执行人。

若对违建禁止处置，任由被执行人占有、使用、收益，将不能体现可责性，当然与“任何人不得从其违法行为中受益”的基本理念相左，有违公平正义。

“违建”还要看是否有用、能用的问题。

在被行政主管部门拆除、没收或支配人自行拆除前，据经济学常识，仍具有财产的用益属性，既然能在被执行人处发挥效用，也能在其他人那里发挥效用，应视为被执行人的具有临时使用价值的可供执行财产。 

那么，被执行人对违建的占有，并非基于所有权的排他性支配，基于“不能让违法者受益”的要求，执行法院有权调整违建的支配状态，将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态，变更为由竞买人等享有。

关于违建不得拍卖的争议，需厘清的是，“禁止买卖的物”是投入流通领域将损害他人利益或社会公共利益的标的物。

如刑法里相关规定的有毒、有害食品，毒品、淫秽物品等，若将上述物品作为标的交易，势必危及更多人的生命健康安全，损害他人或社会公共利益，因此法律作出禁止性规定。 

违建本身的违法性，不等于处置违建的行为违法，司法拍卖合法与否的判断标准只能为——“是否损害他人利益或社会公共利益”。 

实际上，即便违建除面积超标之外还存在违反消防、防洪、航空等强制性法律法规的情形，对违建带瑕疵拍卖仍不会新增或扩大其对社会秩序和社会利益的影响，因为原先负面影响已客观存在了。 

因此，不少人还是倾向于“违建是可拍卖的”。 

四、违章、违法建筑的估价

估价，应区分违建可否改正并提供充足的救济渠道。 

违建的部分客观具有临时使用价值，应在评估价格中予以体现。因违建部分在产权证上不能反映，评估公司要杜绝单凭房产证进行评估的做法，在被执行人见证下，进行现场测量、实地勘察。 

对于可改正的违建，通过罚款、补办手续获得合法性，按照合法建筑价格予以评估，综合运用市场法、收益法、成本法、假设开发法得出评估价后，扣除改正过程中必要的手续费用等支出，形成最终评估价。 

对于不可改正的违建，势必将面临自行拆除或强制拆除，应采取成本法估价。 

估价的基本计算公式如下：

评估价格=建材费用+人工费用+管理费用+资金收益-拆除费-建材折旧费。

规范估价程序和操作方法，是避免被执行人对评估结果不满的必要非充分条件，对于仍有的争议，被执行人当然也是有充足的异议、复议救济渠道。

——直观地看，有利益的地方就会有人有作为，有作为的地方一般就是有利益的地方。 

基于评估价并非保留价的唯一依据，保留价亦并非必须与评估价一致，法院对执行异议的审查一般以“限制重新评估”为原则。 

评估价格确实存在偏差的，可采用补正、说明等方式微调。

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