作者：selinacsn（来自豆瓣）
来源：https://www.douban.com/note/664175259/
首发时间：2018-04-04
此文介绍了买房的所有流程和一些经常出现问题的环节，希望通过分享能让大家少跳坑。
背景：在深圳刚刚购入一套二手房，刚需，首套置业。买房子是一个浩大的工程，可谓一个坑接着一个坑，我和老公的买房历经半年，经历过2次业主毁约，中介连环套路，最终买下深圳宝安40多平的小房子。希望最终望通过分享自己的买房经历，能让大家人少跳坑，买房更省心。首先确定指标，按权重排序。我优先考虑的两大要素是“地段要中心”和“交通便利”。虽然是刚需自住但也要考虑保值，不要因为囊中羞涩，就屈就买一个郊区的房子，虽然大点，买房子没有一步到位的，市中心的房子虽小，但是肯定保值，交通购物生活都便利，享受的资源更多，而且以后置换二的时候，也可以有更多的资金，能有更多的选择。（当然有部分人也会考虑环境、生活空间的舒适度等其他因素做指标，每个人的权重不一样，适合自己的才是最好的） 请记下这个重要的网站！http://www.szpl.gov.cn/ 深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)，简称“海洋局”。上面可以获取整个城市法定图则、各区规划展示、城市更新项目等信息。根据市政规划，尤其是地铁的规划，确定目标区域。下面的图是大概列举了我挑选的过程。每个城市都有海洋局官方网站，百度搜索XXX市海洋局，即可。
图3 城市各区法定图则法定图则怎么看呢？主要是看黄色区域的R2二类居住用地（居住用地有四类，自行度娘）， 与红色商业用地的分布情况，紫色的为行政办公用地（如政府部门、学校）。如我标注五角星的这块区域，规划的地铁口的附近，有较多的红色和紫色临近，红色多说明商业用地多，人流多，吃喝玩乐的肯定少不了，而且有学校，医院等配套，旁边还有公园--绿色的那块大地方。我觉得这样的地段就是个好地段。
这一步工作量比较大，要综合考虑各方因素，需熟悉了解城市的地铁规划以及更新旧改项目。靠自己在网上找信息，找数据！我下载了深圳市城市轨道交通第四期建设规划（2017~2022），确定各条线路的预计通车时间，部分已经公示了地铁口站点的位置，我选择了在建的地铁12号线沿线的地区的房子。城市更新信息也可以在“深圳房地产信息网” http://bol.szhome.com/ 查询。结合法定图则、城市更新旧改项目，三个方面综合考虑，最终划定看房的目标区域。深圳市城市轨道交通第四期建设规划（2017~2022）
LJ， QF，ZY这些大的中介都有自己的app，QF地图找房挺好用的，LJ和QF上的房源信息都比较真实，前期了解信息可以通过这些APP。APP上面挂出来的房子都是证件齐全的，但有一部房子没有在网上挂出来，中介内部自己知道的房源，没有网上挂出来是因为某些业主没和中介签委托协议或者因为某些证件没给，房产协会规定要所有材料齐全才可以往上面挂出来，中介这个渠道，可以获得一些笋盘。
看房源信息的时候，注意关注是否满五/满二，家庭唯一住房，这些都关系到个税、增值税等税费交多少的问题，还有是否有抵押欠款，这个涉及到赎楼问题，还有同小区的历史成交价格,方便对比下预算，还有看小区房价增长趋势。满五唯一可以免征个人所得税，满2年不用交增值税，不满2年的房子慎入因为需要交的税非常多，关于税费这部分大家可以网上做些功课，科普下，因为这样看房子的时候才能不会被中介忽悠。
如果仔细观察app上的房子信息都有个房源编码，这个编码是干啥的呢？房源编码由“U”+12位数字组成，由合法房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订二手房委托合同时自动产生的。所以如果业主和中介签订了委托合同，一定会有这个房源编码。如果需要核实房源信息的真实性，大家可以在海洋局官网左下角进入“房源编码“进行验证。
另外在海洋局上可以看到整个城市一手房和二手房的成交情况（如每日的成交套数、每个区成交平均价格、一手/二手房源信息（如土地用途、使用年限、开发商、具体到每间房号的建筑面积、公摊面积等等）。每天花几分钟上去浏览更新下就可以知道整个深圳市有哪些新盘出来，开始预售的楼盘第一时间都会在上面）。
某个小区的317房的预售情况(含建筑面积、公摊，备案价)
在网上挑好候选房源后，就可以约中介看房子了。提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。
（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。
（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。
（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。
每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。如果你看的差不多了，请挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！重要的事情说三遍，我们有两次失败的经验教训，因为这个决定了你以后买房的操心程度。人品没问题，问合同问手续流程都必须清楚到位的中介。现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。
看了如此多房子，如何筛选呢？第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。
缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%；首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。
契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。
计税价是啥？ 我们网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。
房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。我们网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在深圳市不动产登记中心查询，网址http://www.szreorc.com/,输入房产证号身份证号可查,其他的城市在当地的不动产登记中心官网也都可以查。
因此，2018年3月28日以前，深圳大部分买家为了少交税，都是按国土局最低评估价来网签登记备案的， 也就是计税价=国土局评估价（过户指导价）。
现在深圳市“三价合一”（成交价=网签价=评估价），所以不能这么操作了。其他还没出台这个政策的城市，还可以按照这个套路，让中介做低网签价，达到避税的目的。
这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？
成交价： 成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。 网签价： 房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。 评估价：评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。
a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20% 或者 第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证， 实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。 房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。房子未满2年，增值税及附加的征税标准：增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%
中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。建议中介费不要一次性付清，可以签合同当天给一半，过户当天再付剩下的一半。防止中介收了钱后，不好好办事，以后还有很多手续要办的。
赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。
* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。
*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
办贷款一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，我们那时用的银行推荐的评估公司，250万的房子，收了1000块。 1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。
看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。
购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费
252万的房子，满2年，欠款50万，我们交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万。
自己算下月供，有公积金贷款和商业贷款，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。
另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。
看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。
让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同？？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。
二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？1)综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。
2)不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。
3)知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。
4)将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。
5)指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。 6)一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。 7)必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。 1)说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）； 2)如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。 3)如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。 4)对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。 5)对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。 红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。
@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 @房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。
@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。
@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 @检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 @明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。
@关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 @暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。【二手房买卖合同及居间服务合同】--ZY中介给的样例
双方签订纸质的二手房合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档，最好第二天就去，或者签合同当天去。这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做。如果你很忙，可以让中介看着，发产调表或者发微信视频给你看。如果不忙就一起去。 为什么查档？查档很重要！ 签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。 如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。
产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。 
首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。 那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）
请提前做好银行贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。
一般贷款利率各家银行都差不多，深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。
深圳市家庭为单位做公积金贷款，最多是可以贷90万，个人申请的话最多贷50万。（http://www.szzfgjj.com/深圳市住房公积金网可查询你的公积金余额、贷款条件、可贷数额、组合贷的月供计算器，等等），公积金贷款年利率3.25%，非常低，当然能贷出来越多越好啊。
2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）
3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。
4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。
7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水
一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水
1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。
2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。
3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。
银行流水不够，该怎么办？？（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来贷款的。
如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的银行卡里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。
提交了贷款申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。 银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。当时我那套房的业主8号办的赎楼手续，然后15号赎楼款批复了，用了7天。（额度赎楼和现金赎楼所需的材料在LJ官网有解释：https://news.lianjia.com/sz/baike/017530.html）
担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。已婚成人所需资料：夫妻双方身份证、户口本、结婚证。（其他情况参照：https://sz.lianjia.com/wenda/xiangqing/236843.html）。递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。
在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它，想想就很心酸啊~~~~中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。我们是提前给了按揭公司2个月的利息钱，到时候多退少补。放款完成后，按揭员会发一张发票过来，按照实际天数，只交了25天的利息，退了我们一个多月的钱，顺利的！！
