销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
新报建商办类项目最小分割单元“不低于500平”。
已销售的商办类项目再次上市交易的，个人购买需具备资格：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、连续五年社保。
个人购买已售商办类项目暂停商业贷款。
对商住项目影响：自2017年3月27日后，商住楼成交价大幅下降。
（二）北京市工业项目政策影响
《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发〔2019〕216号）
买受人应是区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构。
国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核；其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核。
建设单位不得分割销售研发、工业项目。
工业项目处置需主管部门批准，且买受人受限、不能分割处置。
工业项目处置需主管部门批准，且买受人受限、不能分割处置。
（三）自持政策影响
对于居住用途成交用地，一般会有限地价、限房价、竞自持等限制条件。
一般合同约定自持物业不能转让，故无法单纯处置，可以股权形式转让。仅转让公司股权而不直接处置土地使用权、建筑物等资产，可能也需要沟通相关主管部门并获得批准。且接手人必须延续自持政策。
案例：某项目根据合同，产业用地应整体持有，存量产业用地使用权人项目公司股权结构变更的，应取得出让人同意。本项目公司股权和资产转让受限，均按规定需取得区规划和自然资源委员会出具的无异议函件。
（四）各类开发区管委会限制
如：北京经济技术开发区影响房地产价值的主要因素，主要产业为信息技术、新能源智能汽车、生物技术、机器人和装备制造产业。需与区相关部门签订入园协议，符合入园条件才能准入。
该区域工业用地一般需签订《国有建设用地使用权“先租后让、达产出让”合同》，即采取首期租赁，租赁期原则上不超过 5 年，达产后再予以出让的供地方式，出让年限与租赁年限之和一般为20年，若未通过达产考核，则合同终止；商办用途一般约定全年限全面积自持。
二
市场投资者投资预期
房地产抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。而房地产投资价值是估价对象对于某个特定单位或个人的价值，是基于投资者的意愿，对物业所估计的价值判断，是一个主观评判。
市场上更容易引起投资者注意的物业：
区域较好，成熟度较高，品质好的物业，能有稳定的租金收益（区域品质高甲级写字楼）。
新兴区域，配套越发成熟完善，性价比较高物业，物业收益能逐步提升（如北京丽泽区域）。
仓储物流（运营管理比较简单，注重网络的效应、生活方式转变对此类物业的需求）。
改造升级型，能提升品质、提升物业环境、提升物业价值和收益。
有开发潜力，区域内相对稀缺的宗地。
如：购物中心改写字楼：受电商平台和新型购物中心的双重冲击，很多百货店近年来严重亏损。受限于体量和空间格局，老百货转型购物中心难度不小，因此“商改办”成为首选。
酒店改办公：酒店竞争激烈、需求不足、收益低，运营成本高，效益下滑，区域内办公需求旺盛、收益稳定，物业价值可进一步挖掘。
工业区整体规划调整影响房地产价值的主要因素，政策允许可以从单一厂房项目升级为产业、科研等办公园区，价值提升。
未
完
待
续
下一篇我们从不同物业形态方面继续分析不良债权处置时涉及的房地产抵押物变现影响。
也
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